Tại Việt Nam, người trưởng thành đang đi làm đều mơ ước sở hữu một ngôi nhà hoàn toàn mới. Điều này thu hút người mua nhà đến xem hàng loạt dự án mỗi ngày. Một hạn chế của việc mua bất động sản mới ra mắt là sản phẩm cuối cùng và dự án nhà ở đều nằm trong trí tưởng tượng của người mua. Do đó, bạn nên chuẩn bị để thực hiện quy trình đúng đắn và đặt câu hỏi phù hợp để xác định các dấu hiệu tiềm năng và giảm thiểu rủi ro khi mua một dự án mới ra mắt.
Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua một bất động sản mới ra mắt, đừng bỏ qua những rủi ro. Những bất động sản nằm ngoài kế hoạch này nhìn chung là hấp dẫn, luôn đi kèm với một số rủi ro cố hữu liên quan đến việc mua vào dự án ở giai đoạn phát triển trước khi xây dựng. Đảm bảo rằng bạn biết chính xác những gì bạn đang mua trước khi đưa ra quyết định mua hàng.
Tìm hiểu tầm quan trọng của việc thẩm định đối với một dự án mới ra mắt, tìm hiểu về vị thế của chủ đầu tư, các vấn đề tài chính hoặc chỉ đơn giản là hiểu sản phẩm mà bạn đang mua. Bài viết này chỉ ra một số điều hàng đầu bạn cần biết với tư cách là người mua trước khi mua bất động sản mới ra mắt tại Thành phố Hồ Chí Minh.

1) Chính bạn tự thẩm định dự án?

Tình trạng pháp lý của các dự án nhà ở tại TP.HCM đang là vấn đề nhức nhối của ngành. Chính quyền thành phố đã không ưu tiên giải quyết nút thắt hành chính do thủ tục vướng mắc trong việc phê duyệt các dự án mới và xử lý dứt điểm các dự án vi phạm quy trình pháp luật. Điều này đã dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị mắc kẹt ở các giai đoạn khác nhau của việc kiểm định pháp lý để xin giấy phép xây dựng và bán dự án nhà ở.

Pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản và nhà ở chưa đủ toàn diện để đưa ra hướng dẫn chính xác cho các chủ đầu tư trong việc quản lý khía cạnh pháp lý khi thực hiện các dự án của họ. Do đó, nhiều dự án nhà ở được tung ra trước thời hạn mà không có giấy phép bán hàng và phát triển theo thứ tự. Gây chậm trễ nhiều năm cho các chủ đầu tư trong việc khởi công xây dựng hoặc thực hiện Hợp đồng Mua bán (HĐMB) với người mua nhà.

Luôn đảm bảo rằng bạn tự thẩm định về tình trạng pháp lý hiện tại của một dự án nhà ở. Các thủ tục giấy tờ cơ bản mà chủ đầu tư đã có được giúp bạn hiểu được tình hình của dự án. Cụ thể là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quy hoạch tổng thể dự án 1/500 đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng cho từng giai đoạn phát triển và giấy phép bán hàng.

Những cửa hàng kinh dị mà bạn nghe nói về các dự án phát triển cao tầng bị mắc kẹt trong tình trạng lấp lửng không được xây dựng có thể là sự thật. Nhưng nhiều người mua không thể xâm nhập vào hình ảnh bên trong. Tuy nhiên, những gì họ biết là những gì đã được che đậy bởi chuyên mục tin đồn trên các phương tiện truyền thông và được các môi giới lan truyền trên mạng xã hội. Do tình trạng quan liêu, các dự án bị đình trệ có thể xảy ra với ngay cả những chủ đầu tư có uy tín nhất. Trong khi khó khăn về tài chính có xu hướng xảy ra với các chủ đầu tư đầu tiên hoặc các đầu tư nhỏ lẻ. Do đó, hãy đảm bảo thực hiện thẩm định của bạn. Như câu nói ; người mua hãy cẩn trọng

2) Hãy biết về lịch sử và khả năng tín dụng của chủ đầu tư

Mọi thứ đều bắt đầu và kết thúc với chủ đầu tư nhà ở. Dưới đây là một số câu hỏi bạn nên suy nghĩ và hỏi:

  • Họ có một danh tiếng tốt hay không?
  • Họ đã xây dựng những gì trước đây?
  • Bạn đã đến thăm bất kỳ tòa nhà nào đã hoàn thành của họ hoặc biết bất kỳ ai cư trú trong một trong những tòa nhà của họ chưa?
  • Khả năng tài chính của họ như thế nào, và liệu họ có thể hoàn thành dự án nếu gặp phải những trường hợp bất khả khắng không?

Luôn nghiên cứu về chủ đầu tư trước khi cam kết mua bất kỳ sản phẩm mới ra mắt nào. Đảm bảo luôn dành thời gian để xem xét các dự án trước đây của chủ đầu tư (danh mục đầu tư). Chú ý đến mức độ thành công của họ về chất lượng công trình và việc tuân thủ tiến độ thi công. Có thể hữu ích nếu bạn yêu cầu tham khảo từ các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm hoặc một môi giới bất động sản mà bạn có thể tin tưởng. Ngoài ra, đừng quên sự thẩm định của riêng bạn đối với chủ đầu tư bằng cách tìm kiếm trên internet những tin tức tiêu cực như lỗi và khiếu nại về chủ đầu tư.

3) Đảm bảo tiến độ thanh toán bám sát với tiến độ xây dựng

Là một người mua nhà, bạn nên biết các quyền của mình liên quan đến việc thanh toán cho một bất động sản mới ra mắt. Các chủ đầu tư không được pháp luật cho phép yêu cầu người mua thanh toán hơn 30% trước khi ký HĐMB. Đổi lại, việc chủ đầu tư thực hiện việc ký HĐMB chỉ hợp pháp sau khi hoàn thành một số điều kiện tiên quyết như hoàn thành phần móng của tòa nhà và đạt được giấy phép bán hàng. Bạn không nên bị áp lực phải ký HĐMB và thanh toán thêm 30% nếu chủ đầu tư chưa hoàn thiện phần móng hoặc không xuất trình được công văn từ cơ quan có thẩm quyền cho phép bán dự án nhà ở.

Ngoài ra, lưu ý rằng các dự án do chủ đầu tư nước ngoài phát triển không được phép thu tiền 50% trước khi bàn giao. Đối với các dự án do các chủ đầu tư trong nước phát triển, chỉ được phép thu tối đa 70% từ người mua trước khi nhận bàn giao nhà. Điều này có nghĩa là một dự án nhà ở phải hoàn thành tiến độ xây dựng, tuân thủ tất cả các yêu cầu cũng như an toàn công trình và được xây dựng chính xác theo kế hoạch thiết kế đã được phê duyệt.

Luôn kiểm tra lịch thanh toán do chủ đầu tư đưa ra, lịch trình đó có tuân thủ các điều kiện nêu trên cho các mốc thanh toán hay không. Bạn nên hết sức lưu ý với những dự án nhà ở mà tiến độ thanh toán không đúng với tiến độ xây dựng.

4) Hãy chú ý đến những gì bạn đang mua

Trước khi bạn quyết định thực hiện tùy chọn mua một căn hộ, tốt nhất là bạn nên tìm hiểu rõ ràng. Bạn nên nghiên cứu mặt bằng căn hộ và mặt bằng dự án. Đừng đợi cho đến khi sự kiện bán hàng của chính nó rồi mới quyết định. Rất có thể bạn sẽ không có nhiều thời gian từ khi công bố bảng giá đến lúc phải cam kết mua nhà. Nhìn vào hướng mà các căn hộ đang đối mặt và hiểu các chế độ xem quang cảnh tương ứng.

Hiểu được sơ đồ mặt bằng và các quang cảnh xung quanh và các khu vực của dự án cũng sẽ cho bạn cái nhìn sâu sắc về cách các chủ đầu tư định giá từng căn. Views mong muốn sẽ dẫn đến giá cao hơn, trong khi View bị chắn hoặc ít ưa chuộng sẽ rẻ hơn.

Đảm bảo rằng bạn luôn được cập nhật về bất kỳ thay đổi nào đối với mặt bằng vì số căn hộ và sơ đồ tầng có xu hướng phải chịu một số thay đổi trước sự kiện bán hàng. Gây hoang mang cho người mua và dễ mắc phải sai lầm trong việc lựa chọn căn hộ phù hợp.

Cũng cần biết rằng thông tin có trong tài liệu tiếp thị và thực tế là hai thứ riêng biệt. Các tiện nghi, sơ đồ mặt bằng, và thậm chí cả cách bố trí căn hộ có thể thay đổi.Chủ đầu tư thường đưa ra tuyên bố từ chối trách nhiệm trong tài liệu tiếp thị và hợp đồng của họ nói rằng sản phẩm cuối cùng có thể khác. Các chủ đầu tư có uy tín, đủ cẩn thận và chuyên nghiệp để cố gắng giảm thiểu những thay đổi sau khi mở bán dự án của họ. Nhưng các các chủ đầu tư ít uy tín hơn thường thực hiện các thay đổi mà không thông báo cho người mua. Vì vậy, cần có sự linh hoạt nhất định để phòng tránh những cơn đau tim sau này.

5) Hiểu điều kiện bàn giao của dự án mới ra mắt

Hầu hết các dự án nhà ở mới ra mắt đều được bàn giao trong tình trạng thô, hoàn thiện một phần hoặc hoàn thiện toàn bộ. Chú ý đến bảng kiểm tra vật liệu bàn giao. Đừng bỏ qua sự chênh lệch giá giữa vỏ trần và tình trạng đã hoàn thành. Khá nhiều dự án mở bán mới tại TP.HCM cung cấp cả hai lựa chọn với mức giá chênh lệch đáng kể. Để tìm ra thỏa thuận tốt hơn, bạn nên tính toán giá trị thị trường của đồ đạc và phụ kiện do chủ đầu tư cung cấp. Nếu tình trạng hoàn thiện về cơ bản đắt hơn tình trạng vỏ trần, bạn nên xem xét đơn vị vỏ trần. Mặc dù sau đó, bạn sẽ phải trả tiền sửa sang nội thất khi bàn giao, nhưng bạn thực sự có thể tiết kiệm được một chút tiền từ việc này.

Dù lựa chọn của bạn là gì trong điều kiện bàn giao của bất động sản mới ra mắt, bạn cần có một lượng kinh nghiệm nhất định để hiểu cảm giác và chức năng của một không gian sau khi được xây dựng. Hơn nữa, có thể hình dung được việc sống trong một không gian không có sẵn nội thất còn khó khăn hơn. Khi xem sơ đồ bố trí căn hộ, bạn nên cố gắng hình dung tình trạng của nó khi bàn giao. Chú ý đến lượng ánh sáng mặt trời chiếu vào căn hộ, chiều cao trần nhà là bao nhiêu, tầm nhìn từ cửa sổ ra sao, có không gian ngoài trời và diện tích sử dụng được cho sinh hoạt. Biết những gì cần tìm và lựa chọn căn hộ bất động sản phù hợp sẽ quyết định sự hài lòng trong tương lai của bạn với tư cách là một chủ nhà hoặc lợi tức đầu tư với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, các chủ đầu tư tại Việt Nam thường cung cấp bảo hành 5 năm cho các yếu tố cấu trúc của tòa nhà (rò rỉ cửa sổ, nứt tường, v.v.) và bảo hành 1 năm cho các lỗi hoàn thiện nhà (ví dụ công việc mộc, phụ kiện phòng tắm,…). Đối với các thiết bị, thường được nhà sản xuất bảo hành trực tiếp 1 năm tiêu chuẩn. Đừng đồng ý với bất cứ điều gì ít hơn, bạn sẽ thấy rằng những bảo hành như vậy sẽ đến trong những tháng rất hữu ích sau này. Đảm bảo rằng chủ đầu tư cam kết cung cấp các bảo hành đó.

6) Lưu ý các chiết khấu giá do các chủ đầu tư đưa ra

Giảm giá từ các chủ đầu tư cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc về mức độ tin cậy của chủ đầu tư. Giảm giá lớn thường xuyên hơn không phải lúc nào cũng thu hút được sự chú ý của người mua nhà và đầu tư bất động sản. Sau tất cả, một quảng cáo bất động sản mới ra mắt với mức chiết khấu 10% là điều khó có thể cưỡng lại. Khi người mua nghĩ rằng họ đang thực sự nhận được một hợp đồng tốt vì họ đang mua ở mức giá thấp hơn tỷ giá thị trường.

Tuy nhiên, có khả năng các chủ đầu tư chỉ đánh dấu giá niêm yết của giỏ hàng đã phát hành để cung cấp các khoản chiết khấu lớn để hạ giá nhằm tạo ra nỗi sợ bị bỏ lỡ (FOMO). Bất kỳ khoản chiết khấu đáng kể nào cao hơn và cao hơn định mức thị trường từ 1 đến 5% đều là dấu hiệu của điều này. Tất nhiên, điều này có thể không phải luôn luôn như vậy. Các ưu đãi bán hàng nặng nề là dấu hiệu cho thấy thị trường chung nhìn nhận giá đang ở mức cao và nhu cầu mua thấp hơn kỳ vọng. Hoặc như đã đề cập trước đó, các chủ đầu tư áp dụng một mánh lới quảng cáo bán hàng.

7) Nghiên cứu và xem xét các hỗ trợ tài chính mà các ngân hàng cung cấp

Khi các dự án mở bán mới tăng giá, các chủ đầu tư ngày càng liên kết với các ngân hàng để đưa ra các chương trình cho vay bất động sản ưu đãi. Điều này nhằm cung cấp khả năng tiếp cận nhiều hơn với nguồn vốn và khả năng thanh khoản cho người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản. Đây là một phương tiện giúp các chủ đầu tư đạt được mục tiêu bán hết hàng tồn kho sản phẩm của họ.

Các gói hỗ trợ tài chính khác nhau bao gồm không lãi suất cho đến khi bàn giao tài sản, có khả năng cho vay lên đến 100% giá trị với các điều kiện khác kèm theo, điều kiện vay dễ dàng hoặc không bị phạt khi trả nợ trước hạn. Hầu hết các dự án có xu hướng cung cấp sự kết hợp của một số ưu đãi nêu trên.

Theo quan điểm của người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản, các chương trình cho vay bất động sản ưu đãi giúp kéo dài thời gian trả nợ của bạn hơn. Mang lại lợi ích cho bạn với lịch thanh toán thoải mái hơn, yêu cầu trả trước ít tiền mặt hơn vì tòa nhà đang được xây dựng. Bằng cách yêu cầu ít tiền mặt trả trước hơn, các nhà đầu tư có thể tận dụng tối đa khoản thanh toán bị trì hoãn để tái đầu tư số tiền cần thanh toán ban đầu. Tiền của bạn sẽ không bị nhốt trong một tài sản vẫn đang được xây dựng và không tạo ra thu nhập. Ngoài ra, nếu một nhà đầu tư bất động sản muốn thanh lý bất động sản đó để thu lợi nhuận trong khi vẫn đang xây dựng, lợi tức đầu tư của bạn sẽ cao vì số tiền thực tế bỏ ra từ túi của bạn để trả cho bất động sản đó ít hơn (do vay ngân hàng không lãi suất).

8) Tính toán các khoản nợ tài chính của bạn khi mua hàng

Mặc dù việc mua một bất động sản mới ra mắt trong thời gian xây dựng là điều hấp dẫn, nhưng điều quan trọng là phải tính toán tài chính của bạn để đảm bảo rằng bạn có đủ tiền mặt để trả cho mỗi đợt. Những người mua tính toán sai các khoản nợ tài chính của họ chỉ để thấy mình phải vật lộn để thực hiện các khoản trả góp tiếp theo sẽ buộc phải thanh lý tài sản của họ sớm. Do đó, điều này có thể dẫn đến thiệt hại tài chính cho người mua.

Nếu bạn đang vay thế chấp tài sản tại ngân hàng, bạn cũng cần lưu ý rằng ngân hàng chỉ được phép giải ngân khoản vay thông thường từ 70 đến 80%. Và điều này xảy ra sau khi bạn thanh toán trước từ 20 đến 30%. Các ngân hàng cũng thường giải ngân khoản vay trực tiếp cho các chủ đầu tư nhà ở trong thời gian HĐMB được thực hiện, vì dự án sẽ có đầy đủ pháp lý ở giai đoạn này. Vì vậy, bạn nên đảm bảo rằng bạn có đủ tiền mặt để thanh toán lên đến 20 hoặc 30%.

Điểm cần lưu ý nữa là tiền trả lãi và gốc hàng tháng cho ngân hàng. Thường các ngân hàng quảng cáo một mức lãi suất rất hấp dẫn, từ 7 đến 9%/năm. Nhưng lưu ý chỉ áp dụng trong thời gian khuyến mại 3 năm đầu. Sau đó, lãi suất sẽ thả nổi và được điều chỉnh theo lãi suất hiện hành. Con số này có thể dễ dàng cao hơn từ 2 đến 4%, hoặc thậm chí hơn. Vì vậy, bạn nên tính toán rõ ràng về các khoản nợ tài chính của bạn trong việc trả nợ ngân hàng hàng tháng cho khoản vay tài sản.

9) Xem xét thời gian nắm giữ tối thiểu của một sản phẩm mới ra mắt

Nhiều người mua bất động sản mắc sai lầm khi tập trung vào việc mua một bất động sản mới ra mắt. Nhưng họ quên kiểm tra khoảng thời gian tối thiểu mà họ phải giữ tài sản của mình. Và chỉ sau đó họ mới được phép thanh lý nó. Lưu ý rằng một số chủ đầu tư cho phép thay đổi tên và thông tin chi tiết của người mua trước khi HĐMB được thực thi. Nhưng cũng có nhiều chủ đầu tư có uy tín không cho phép thay đổi tên trước khi thực hiện HĐMB. Điều này có nghĩa là trong tình huống pháp lý của một dự án không cho phép chủ đầu tư thực hiện ký HĐMB, có thể mất khoảng thời gian từ 1 đến 1,5 năm trước khi bạn có thể phân phối sản phẩm mới ra mắt của mình. Trong khi đó, nếu vì lý do nào đó bạn phải thanh lý gấp, bạn sẽ không thể thực hiện được và phải tiếp tục thanh toán từng đợt cho đến khi thực hiện HĐMB.

10) Chỉ định một môi giới bất động sản để hỗ trợ bạn

Tin rằng bạn có thể nhận được chiết khấu giá lớn hơn hoặc được ưu tiên lựa chọn căn hộ từ nhân viên bán hàng của nhà phát triển là một quan niệm sai lầm phổ biến. Khoản tiết kiệm từ hoa hồng môi giới không được chuyển sang chiết khấu cho bạn với tư cách là người mua nhà. Do thực tế là các chủ đầu tư đã tính đến chi phí trả phí đại lý (hoa hồng) trong chi phí phát triển dự án của họ. Bằng cách không sử dụng đại lý, chủ đầu tư đơn giản chỉ kiếm được nhiều hơn. Các chủ đầu tư đang kinh doanh liên tục tung sản phẩm bất động sản ra thị trường và họ dựa vào các đại lý bán hàng để giúp họ bán hết dự án của mình.

Bằng cách không sử dụng một môi giới để đại diện cho việc mua tài sản của bạn, bạn đang tự đặt mình vào tình thế bất lợi. Một môi giới có kinh nghiệm và hiểu biết có thể giúp bạn điều hướng quá trình mua hàng thực tế, tư vấn cho bạn một chiến lược để tăng cơ hội mua được căn hộ. Lưu ý rằng quy trình bán hàng rất đa dạng đối với các bất động sản mở bán mới tại TP.HCM. Chủ đầu tư có thể chọn từ nhiều cách tiếp cận khác nhau để tiến hành bán hàng của họ. Các cách tiếp cận phổ biến bao gồm bốc thăm, phân phối giỏ hàng cho các đại lý chiến lược, phân bổ lượng hàng dựa trên tổng số lượng đặt chỗ mà mỗi đại lý đầu mối tích lũy được, ưu tiên lựa chọn căn hộ dựa trên thời điểm đặt chỗ hoặc bất kỳ hình thức kết hợp nào. Chỉ một môi giới có kinh nghiệm mới có thể giúp bạn điều hướng các quy trình khác nhau để tăng cơ hội mua được căn hộ mong muốn.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Bài viết này nhằm cung cấp thông tin để giúp người mua xác định những điều quan trọng trước khi mua bất động sản mới ra mắt tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nó không có nghĩa là thay thế cho các dịch vụ mua bán nhà chuyên nghiệp. Người mua nên tham gia các dịch vụ chuyên nghiệp của một môi giới bất động sản có tâm với nghề và sử dụng thông tin trong bài viết này để đảm bảo rằng quyền lợi của bạn được bảo vệ.