Thực sự có rất nhiều dự án mới ra mắt với hàng nghìn căn hộ bất động sản để lựa chọn trong thị trường nhà ở đang phát triển nhanh chóng của TP Hồ Chí Minh mỗi năm. Vì thị trường nhà ở của TP.HCM có bản chất là bán minh bạch, thông tin về giá cả và giao dịch không có sẵn. Nhiệm vụ khó khăn đối với các nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM là thu thập đủ thông tin để lựa chọn đúng dự án mở bán mới và đưa ra quyết định mua sáng suốt.
Giống với bất kỳ thị trường bất động sản nào khác, sự thật là không phải tất cả các dự án mới ra mắt đều đáng đầu tư. Chúng tôi có một phương pháp đã được kiểm chứng để xác định đúng các dự án mở bán mới đáng đầu tư tại Tp.HCM. Các nhà đầu tư bất động sản nỗ lực tận tâm để tuân theo phương pháp mà chúng tôi sắp chia sẻ, có thể điều hướng suôn sẻ thị trường các dự án ra mắt mới của TP.HCM. Tránh xa các rủi ro tiềm ẩn và tối đa hóa lợi tức đầu tư của bạn.
Nội Dung Chính [Ẩn ]
▸Phương pháp xác định đúng các dự án mới ra mắt
Phương pháp chúng tôi sử dụng không phải là một số chiến lược đột phá cũng như không liên quan đến công nghệ tiên tiến. Trên tất cả, nó là một sự hiểu biết đơn giản về các nguyên tắc đầu tư bất động sản cơ bản. Nếu bạn muốn xác định đúng dự án mở bán mới ở TP.HCM để đầu tư, bạn phải luôn cân bằng giữa ba thông số cơ bản:
- Sức mạnh và uy tín của nhà phát triển.
- Vị trí mong muốn hoặc đầy hứa hẹn.
- Giá trị tốt với những mặt tiềm năng.
Dưới đây là sơ đồ cho thấy cách cả ba yếu tố kết hợp và tương tác với nhau:
Điều quan trọng là phải xem xét tất cả ba thông số trên và sự tương tác của chúng với nhau để xác định các dự án mới ra mắt phù hợp. Mặc dù dự án nhà ở mới ra mắt tốt nhất được đặc trưng bởi một chủ đầu tư mạnh, vị trí đáng mơ ước và giá trị tốt, nhưng hầu hết đều không có cơ hội đầu tư hoàn hảo. Do đó, nếu bạn không thể đánh dấu vào tất cả các ô, tốt nhất là bạn nên lùi lại một bước và xem xét các lựa chọn của mình và liệt kê các ưu tiên của bạn.
▸Đánh giá sức mạnh của một chủ đầu tư bất động sản
Mua một dự án mới ra mắt là việc ban đầu mua một bản vẽ trên giấy. Bạn sẽ mua một sản phẩm sẽ chỉ xuất hiện trong tương lai nếu chủ đầu tư thực hiện đúng lời hứa tại thời điểm ra mắt. Do đó, đây là rủi ro đáng kể khi đầu tư vào các dự án nhà ở mới ra mắt. Trong một dự án mới ra mắt tại TP.HCM, mọi thứ đều bắt đầu và kết thúc với chủ đầu tư.
Lý do là ở Việt Nam, chính phủ đóng vai trò tương đối thụ động trong việc điều tiết ngành phát triển nhà ở. Bất kể sự can thiệp nào từ các cơ quan chức năng đều có thể là các chính sách tài khóa. Ngay cả luật để điều chỉnh ngành cũng không đủ toàn diện. Gây tắc nghẽn trong quá trình phát triển dự án. Mỗi chủ đầu tư sẽ có cách giải thích các điều luật khác nhau và thường chủ động theo cách riêng để có thể thực thi đúng hoặc tăng tốc quá trình phát triển.
Các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải tin tưởng rằng chủ đầu tư biết họ đang làm gì và sẽ giao dự án. Phù hợp với chất lượng và thông số kỹ thuật được chỉ định khi ra mắt và trong thời hạn như đã hứa. Vì vậy, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để bạn đánh giá liệu một chủ đầu tư có đủ mạnh để thực hiện những lời hứa của họ hay không? Có một số chỉ số mà bạn có thể dựa vào đó để có được cái nhìn sâu sắc về sức mạnh của chủ đầu tư bất động sản.
Khả năng tài chính: tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu
Tài sản của một chủ đầu tư nhà ở có thể đạt được từ việc thanh lý hàng tồn kho, đất đai và quỹ dự trữ tiền mặt. Tỷ lệ này cao có nghĩa là chủ đầu tư gặp nhiều rủi ro hơn về mặt tài chính vì chủ đầu tư có thể không thể sản xuất đủ tiền để trả các khoản nợ của mình. Nếu tỷ lệ này gần bằng 0, điều đó có nghĩa là chủ đầu tư đã không trả nợ nhiều để tài trợ cho hoạt động của mình. Thông tin tài chính này có thể được lấy từ các thông cáo báo chí và báo cáo thường niên của các công ty.
Danh mục đầu tư trong quá khứ: các dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng
Một danh mục đầu tư phong phú gồm các dự án nổi bật và thành công cho thấy rằng chủ đầu tư có một hồ sơ kinh nghiệm và chuyên môn đã được chứng minh. Điều này được yêu cầu để thực hiện và cung cấp một dự án mới ra mắt như được tiếp thị. Các dự án đã hoàn thành ở những vị trí nhạy cảm như trong khu trung tâm thương mại và một phần trong các quy hoạch tổng thể quan trọng của chính phủ (Ví dụ: Trung tâm Tài chính Thủ Thiêm, Saigon Sports City, Trung tâm Tương lai Trường Thọ, v.v.), là dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư có sự hỗ trợ của chính phủ hiện tại và có khả năng khơi thông mọi nút thắt pháp lý.
Ngoài ra, việc khảo sát các dự án đã hoàn thành của chủ đầu tư sẽ cho phép bạn kiểm tra thực tế chất lượng của các bất động sản đã bàn giao. Và điều này sẽ cung cấp cho bạn một ý tưởng tốt về khả năng của chủ đầu tư, cũng như mức độ đáng tin cậy của chủ đầu tư trong việc tuân thủ những lời hứa khi ra mắt.
Danh tiếng công khai: lưu ý những lá cờ đỏ nổi lên trên các phương tiện truyền thông
Tìm kiếm trực tuyến về chủ đâu futw là một cách tốt để tìm hiểu xem chủ đầu tư có bị lôi kéo vào các lỗi và tranh chấp pháp lý đối với các dự án bất động sản nhất định hay không, hoặc tệ hơn nữa nếu chủ đầu tư đang đối mặt với các vấn đề khác lớn hơn. Tại TP.HCM, người mua bất động sản và chủ sở hữu nhà đang lên tiếng công khai về việc các chủ đầu tư không thực hiện tốt lời hứa của họ. Và các phương tiện truyền thông địa phương rất nhanh chóng nhận ra những vấn đề như vậy làm phiền các chủ đầu tư khi nó ảnh hưởng đến khách hàng. Ví dụ, các dự án không được xây dựng sau khi khởi chạy và các chủ đầu tư tương ứng của chúng là những thông tin phổ biến mà giới truyền thông thích làm nổi bật. Và chỉ cần dành thời gian thực hiện một chút tìm hiểu trực tuyến trên internet có thể giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định được danh tiếng và mức độ tín nhiệm của các chủ đầu tư.
▸Xác định vị trí mong muốn có tiềm năng phát triển
Mọi nhà đầu tư bất động sản đều biết rằng vị trí mong muốn là điều quan trọng hàng đầu khi lựa chọn đúng dự án nhà ở mới ra mắt. Nhưng điều thường bị bỏ qua là thực tế quan trọng là khi đầu tư vào một dự án cụ thể, bạn thực sự đang đặt cược vào các đặc điểm vị trí của nó để hỗ trợ giá trị của bất động sản mới ra mắt của bạn. Hiểu được thực tế này sẽ giúp bạn tập trung vào các ưu tiên của mình. Vậy, điều gì tạo nên vị trí thích hợp để đầu tư vào một dự án mới ra mắt? Những lưu ý sau đây sẽ giúp công việc xác định một vị trí mong muốn để đầu tư vào một dự án khởi động mới dễ dàng hơn.
Các vị trí có tiềm năng được đánh giá cao về giá trị
Thứ nhất, bất động sản tại các địa phương được hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng sẽ tăng giá trị. Chi tiêu cho cải thiện cơ sở hạ tầng không được phân bổ đồng đều ở TP.HCM. Các vị trí nhất định sẽ được ưu tiên nhận thêm tiền giải ngân để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các công trình xây dựng. Lấy ví dụ thành phố Thủ Đức mới thành lập trong thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Thủ Đức được hưởng lợi từ việc có nhiều công trình hạ tầng đang được triển khai và nhận được nhiều đầu tư công và tư nhất so với các quận khác ở Thành phố Hồ Chí Minh. Không có gì ngạc nhiên khi Quận 9 (nay là một phần của Thành phố Thủ Đức), có tốc độ tăng giá bất động sản nhanh nhất. Mặc dù đây là một trong những quận xa nhất từ khu thương mại trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ hai, những vị trí có nhiều quỹ đất chưa phát triển có thể hỗ trợ cho các dự án đô thị lớn. Những dự án bất động sản lớn này có tiềm năng thay đổi mạnh mẽ đặc điểm của vị trí dẫn đến giá trị bất động sản ngày càng gia tăng. Một ví dụ điển hình, đó là sự hình thành của khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Trước khi phát triển, khu vực ngày nay là vùng đất đầm lầy và được cư dân thu nhập thấp của TP.HCM sinh sống. Ngày nay, đây là khu đô thị kiểu mẫu cho cả Việt Nam, thu hút những cư dân giàu có với những khu nhà ở cao cấp đắt tiền. Sau Phú Mỹ Hưng, Tp.HCM đã ra mắt các dự án bất động sản nhà phố lớn khác như Zeitgeist Nhà Bè, Vinhomes Grand Park tại Quận 9. Với nhiều dự án “thay đổi địa điểm” đang trong quá trình triển khai đã được chính quyền Thành phố phê duyệt.
Gần nơi làm việc
Vị trí có thời gian đi lại chấp nhận được đến các trung tâm kinh doanh và sản xuất với nhiều cơ hội việc làm được ưa chuộng. Phương thức trung chuyển chính vẫn là phương tiện giao thông cá nhân và do tắc nghẽn giao thông chưa được giải quyết, tiếp tục kéo dài ở Thành phố Hồ Chí Minh, ngưỡng mà hầu hết mọi người có là tối đa một giờ đi xe máy. Tuy nhiên, để tiết kiệm thời gian đi lại, hầu hết đều muốn chuyển nhà và ở gần nơi làm việc hơn. Do đó, các vị trí dân cư tại Quận 2, Quận 3, Quận 4, Quận 7, Quận Bình Thạnh, Quận Phú Nhuận và Quận Tân Bình, gần các đầu mối việc làm lớn như Khu công nghệ cao Sài Gòn, Quận 9, trung tâm thương mại TP. Quận 1, Làng Đại học TP.HCM ở Quận Thủ Đức, v.v., có nhu cầu cao về nhà ở. Các khu khác như hậu cần, cảng, khu công nghiệp, thương mại, trung tâm thương mại và bán lẻ trên toàn TP.HCM cũng sử dụng nhiều lao động. Các vị trí dân cư gần các khu vực này đảm bảo nhu cầu của người sử dụng nhà ở mức cao và mong muốn về vị trí đó.
Nhiều tiện ích xung quanh
Sự xuất hiện của các khu dân cư sẽ kéo theo nhu cầu về các tiện ích của khu dân cư ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những khu vực giàu có và thượng lưu, những cư dân trung lưu (chưa kể những cư dân giàu có) sẽ muốn sống trong một khu phố có đầy đủ các tiện ích của cuộc sống đô thị. Do đó, hiện nay các dự án khởi động mới trở thành nhu cầu cần thiết để phục vụ cho các tiện nghi trong chính dự án. Và nằm trong khoảng cách hợp lý đến các tiện ích ngoại khu khác. Điều quan trọng, việc thiếu các tiện ích lân cận sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị của một dự án.
Lấy ví dụ, khu phố Thảo Điền-An Phú ở quận 2 khép kín với trường học quốc tế, cơ sở y tế, trung tâm mua sắm, nhà hàng, quán cà phê và quán bar. Những tiện ích như vậy và hơn thế nữa phục vụ cho nhu cầu sống và giải trí đến tận đêm khuya, đáp ứng các nhu cầu khác nhau của cư dân. Điều tương tự cũng có thể xảy ra đối với khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại Quận 7. Do TP.HCM định hướng phát triển thêm các vùng vệ tinh khép kín, điều này sẽ kích hoạt sự xuất hiện của nhiều vị trí đáng mơ ước hơn.
Gần các tuyến giao thông công cộng
Là một phần trong kế hoạch chuyển đổi thành một siêu đô thị của TP.HCM, các cơ quan chức năng đang thực hiện những nỗ lực chính để tạo ra một hệ thống giao thông công cộng hiệu quả nhưng đã bị bỏ quên. Do đó, trong tương lai, việc tiếp cận các tuyến đường công cộng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định vị trí. Vị trí tiếp cận trực tiếp với các tuyến đường quan trọng như tuyến xe buýt nhanh và tuyến tàu điện ngầm đã trở thành một yếu tố quan trọng khi quyết định đầu tư vào dự án khởi động mới nào.
Một trường hợp điển hình sẽ là Tuyến Metro số 1 chạy từ một phần của Quận 9, đi qua Quận 2, trước khi tiến vào Quận 1. Giá các dự án ra mắt mới dọc theo tuyến tàu điện ngầm này ở bất kỳ quận nào vẫn tiếp tục tăng không suy giảm. Ngay cả đối với các tuyến metro khác chưa được khởi công như tuyến metro số 2 và số 4, các dự án mở bán mới dọc các tuyến này đều có dấu hiệu tăng giá. Ví dụ về xu hướng trên có thể thấy trong sự ra mắt năm 2020 của Celesta City tại Huyện Nhà Bè dọc theo Tuyến Metro số 4 chưa được xây dựng và sự ra mắt của The 9 Stellars tại Quận 9 (nay là Thành phố Thủ Đức) vào năm 2021 dọc theo Tuyến Metro 1.
▸Định giá giá hiện tại và tương lai của một sản phẩm mới ra mắt
Để biết giá trị thực của một dự án mới ra mắt, bạn phải luôn tính ra các con số. Các chủ đầu tư thiết lập sân chơi bằng cách chỉ xác định giá bán của các bất động sản mới ra mắt. Là nhà đầu tư bất động sản, bạn sẽ phải xác định xem một bất động sản mới ra mắt có giá trị đáng để đầu tư hay không. Về giá trị, chúng tôi muốn nói rằng giá có thể tăng thêm bao nhiêu từ chi phí mua lại. Sẽ không ai mua một bất động sản nếu họ biết trước rằng nó sẽ giảm giá trị trong tương lai.
Lý thuyết đầu tư bất động sản chung là mua với giá thấp hơn so với giá trị bán lại hiện có của các bất động sản gần đó có tiêu chuẩn tương tự. Thật không may, điều này không phải lúc nào cũng khả thi, vì giá sơ cấp của các dự án mở bán mới có xu hướng tăng với tốc độ nhanh hơn so với giá bán lại thứ cấp. Vì vậy, bạn sẽ đánh giá như thế nào nếu một dự án có giá trị để đầu tư? Bằng cách phân tích và so sánh bằng các thứ nguyên sau, bạn sẽ có thể đưa ra đánh giá sáng suốt về giá trị của một dự án khởi chạy mới.
Khảo sát tình hình bán các dự án mới mở bán khác trên thị trường
Xác định và phân tích doanh số của các dự án mới ra mắt gần đây khác có cùng hạng và vị trí (nếu có thể). Những điều quan trọng cần chú ý trước hết sẽ là giá chào bán trung bình của các căn hộ đã phát hành. Thứ hai, tỷ lệ bán theo tỷ lệ phần trăm bán được đối với giỏ hàng đã phát hành và thứ ba, giá của bất động sản tồn đọng hiện có.
Lưu ý sự tương tác của giá bán và đơn giá (mỗi mét vuông) so với tỷ lệ bán hàng. Nếu với số lượng X trên một mét vuông, tỷ lệ bán chỉ bằng 50% lượng hàng tồn kho được giải phóng, điều này phản ánh tiêu cực về nhu cầu mua với số lượng X trong thời gian đó. Ngoài ra, lượng giá tổng thể của khoảng không quảng cáo đã bán và chưa bán cũng cung cấp thông tin chi tiết có giá trị. Nếu có dấu hiệu rõ ràng rằng các căn hộ trên lượng tử giá Y không bán, điều đó có nghĩa là nhu cầu thị trường đã đạt đến giới hạn.
Nắm bắt tốt về giá cả và tỷ lệ bán tương ứng của chúng đối với các bất động sản cùng hạng có thể giúp bạn xác định xem một dự án mới ra mắt có được định giá bằng bất kỳ giá trị nào đối với các nhà đầu tư bất động sản hay không.
So sánh giá dự án mới ra mắt so với bất động sản chuyển nhượng
Các bất động sản bán lại thường rẻ hơn so với các dự án mới ra mắt tương đương luôn gây áp lực giảm giá. Nếu chênh lệch giá giữa bất động sản bán lại và dự án mới ra mắt quá chênh lệch, người mua có xu hướng chọn giải pháp thay thế rẻ hơn. Luôn khảo sát giá của các dự án mới mở bán trước đó, nếu không tăng giá nhanh hơn bất động sản bán lại trong cùng khu vực thì đây là dấu hiệu chắc chắn cho thấy giá thị trường đang chạm ngưỡng.
Một cách quan trọng khác để đánh giá giá dự án mới ra mắt là so sánh chúng với các bất động sản chuyển nhượngở các khu vực liền kề. Ví dụ, khi giá chào bán mới tiếp tục tăng, một dự án mở bán mới ở Quận 2 hiện đắt hơn so với bất động sản chuyển nhượng tương tự ở Quận Bình Thạnh, nơi gần khu trung tâm thương mại hơn nhiều. Tình hình như vậy tạo áp lực hạn chế khả năng tăng giá trong tương lai của dự án mới mở bán tại Quận 2.
Phân tích giá thuê hiện tại trong khu vực
Giá trị thực của tài sản là số thu nhập mà tài sản đó có thể tạo ra. Phân tích giá cho thuê hiện tại của bất động sản tương đương đã hoàn thiện trong cùng khu vực giúp bạn dự báo thu nhập tiềm năng có được trong tương lai. Bằng cách ước tính thu nhập cho thuê thận trọng trong tương lai cho các dự án mới ra mắt, bạn sẽ thu được lợi nhuận cho thuê hàng năm. Lợi suất cho thuê hàng năm xác định khung thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư của bạn. Các dự án mở bán mới có tiềm năng cho thuê cao sẽ mất ít thời gian hơn để thu hồi vốn đầu tư và những dự án đó có giá trị tốt hơn.
Các bất động sản cũ có giá rẻ hơn khi ra mắt sẽ mang lại cho các nhà đầu tư bất động sản lợi nhuận cho thuê tốt hơn. Trong khi các dự án mở bán mới với giá mua cao hơn sẽ mang lại lợi suất cho thuê thấp hơn, đặc biệt nếu giá thuê không tăng tương ứng qua các năm.
▸Ghi chú cuối cùng
Tóm lại, ba thông số “chủ đầu tư”, “vị trí” và “giá trị” ở trên, đóng vai trò như một quy tắc chung của phương pháp ngón tay cái để phân tích từng dự án mới ra mắt mà bạn đang xem xét. Nó cung cấp một phương pháp dễ thực hiện cho các nhà đầu tư bất động sản trong danh sách các dự án đầu tư. Đối với các nhà đầu tư bất động sản cao cấp, thậm chí còn có nhiều cân nhắc phức tạp hơn, đi sâu hơn vào các thông số bổ sung như thời gian hoàn vốn đầu tư, lãi vốn so với dòng tiền, đòn bẩy từ các khoản vay, v.v., để xác định dự án khởi động mới tốt nhất để đầu tư vào. Xét cho cùng, mọi nhu cầu của nhà đầu tư bất động sản đều khác nhau, bạn nên dành thời gian nghiên cứu và phân tích trước khi đầu tư vào thị trường nhà đất bán công khai như TP.HCM. Đầu tư bất động sản vào bất động sản nhà ở ở đây thành công phụ thuộc vào điều này.
Nếu không có thời gian rảnh để tự làm, tốt nhất bạn nên nhờ sự tư vấn chuyên nghiệp của một nhà tư vấn đầu tư bất động sản (chứ không chỉ đơn giản là một nhân viên kinh doanh), người có đủ năng lực và kiến thức để tư vấn và hỗ trợ bạn trong quá trình thực hiện các khía cạnh khác nhau của đầu tư dự án khởi động mới tại Tp. Một nhà tư vấn nên có phương pháp và kinh nghiệm cần thiết để hướng dẫn bạn từng bước trong quá trình đầu tư.
