Là chủ nhà, có một số yếu tố cần xem xét khi đặt giá thuê bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh của bạn là bao nhiêu. Các yếu tố như giá thuê cạnh tranh, tình hình thị trường, thời gian trống và lợi nhuận cuối cùng đều đóng vai trò quan trọng để giúp chủ nhà định giá cho thuê. Một mức giá cho thuê hoàn hảo không chỉ mang lại lợi nhuận cho tài sản của bạn mà còn có giá cạnh tranh để thu hút khách thuê tốt kịp thời.
Trong khi hầu hết các chủ cho thuê tại TP.HCM thường tỏ ra “điên cuồng” và tính giá thuê khởi điểm cao so với các căn hộ tương tự khác, dẫn đến tình trạng trống dài hạn. Ngược lại, đặt giá thuê quá thấp sẽ làm ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng của khoản đầu tư bất động sản của họ. Bài viết này giúp các chủ nhà cho thuê bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh xác định mức giá thuê phù hợp, cũng như cung cấp các mẹo để có được một ước tính tiền thuê tốt.
Nội Dung Chính [Ẩn ]
▸ Quan trọng là đặt giá cho thuê phù hợp
Đặt giá thuê phù hợp là điểm khác biệt giữa việc thu hút khách thuê tốt và giảm thiểu thời gian trống. Vì vậy, bạn có thể tiết kiệm được chi phí liên quan đến việc kéo dài thời gian mà không cần người thuê trả tiền thuê. Không thể đánh giá thấp tầm quan trọng của một mức giá thuê phù hợp có thể giúp bạn như sau:
- Tối đa hóa thu nhập cho thuê của bạn.
- Trang trải các khoản thanh toán thế chấp của bạn và các chi phí nắm giữ khác.
- Thu hút khách thuê tốt và được trả tiền đúng hạn.
Phần lớn các giao dịch có xu hướng là giá thuê trung bình trên thị trường tại một khu vực cụ thể. Giá thuê trên thị trường là giá thuê tài sản của bạn có thể đạt được tại một thời điểm cụ thể. Và được xác định bởi số tiền người thuê có thể và sẵn sàng trả. Lưu ý rằng giá thuê thị trường rất linh động và nhạy cảm với những thay đổi định kỳ khi cung và cầu thay đổi.
Giá thuê phù hợp giúp thanh toán tài sản
Mỗi người đều có một mục tiêu khác nhau khi sở hữu một bất động sản. Bất kể mục tiêu của bạn là gì, mức thuê phù hợp, tối thiểu phải đủ để trang trải tất cả các chi phí của bạn để giữ tài sản và thêm tiền để hỗ trợ trả khoản vay thế chấp ngân hàng của bạn (nếu có). Tiền thuê ít nhất phải bao gồm:
- Một phần của khoản thanh toán thế chấp ngân hàng của bạn.
- Bảo trì và sửa chữa việc duy trì tài sản.
- Chi phí phát sinh khi bất động sản vẫn bị bỏ trống.
Hãy nhớ rằng nhiều chủ sở hữu bất động sản, đặc biệt là những người có khoản vay thế chấp ngân hàng đáng kể, không thấy lợi nhuận thực tế cho đến khi họ bán tài sản của mình hoặc cho đến khi họ sở hữu tài sản đó trong một thời gian dài. Bất kể, nếu căn hộ đó không mang lại lợi ích cho bạn theo một cách nào đó mỗi tháng (trả bớt tiền thế chấp hoặc gửi tiền trực tiếp vào tài khoản ngân hàng của bạn, bạn đã không đặt đúng giá thuê (sau này sẽ trả thêm) hoặc tệ hơn là trả quá nhiều tiền cho tài sản của bạn.
▸ Giá thuê phù hợp được xác định bởi nhu cầu thuê
Đặt giá cho thuê của bạn không phải là một sự kiện diễn ra một lần. Chủ nhà phải liên tục theo dõi thị trường cho thuê bất động sản và điều chỉnh giá thuê dựa trên nhu cầu. Khi có nhu cầu lớn hơn đối với căn hộ của bạn, bạn có thể tính giá thuê cao hơn. Khi nhu cầu ít hơn, bạn có thể phải giảm giá thuê để có thể thu hút khách thuê. Ví dụ, khi nền kinh tế tồi tệ, nhu cầu thuê bất động sản nhỏ hơn/rẻ hơn sẽ lớn hơn do mọi người phải giảm quy mô.
Ngoài ra, tính thời vụ cũng có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê và giá cả. Nhu cầu về bất động sản cho thuê cao nhất trong tháng 1 và tháng 8 và có xu hướng giảm dần trong giai đoạn cuối năm. Điều này xảy ra vì nhiều lý do, nhưng chủ yếu là do người nước ngoài bắt đầu hợp đồng lao động mới vào đầu năm. Trong khi, kỳ học của trường quốc tế bắt đầu vào tháng 8 và hầu hết mọi người muốn chuyển chỗ ở kịp thời vào năm học của con họ để giảm thiểu sự gián đoạn.
Hãy nhớ rằng, nếu có ít người thuê tiềm năng muốn di dời vì bất kỳ lý do gì, thì bất động sản cho thuê của bạn có thể bị bỏ trống lâu hơn. Ngoài ra, nếu giá bất động sản cho thuê của bạn không cạnh tranh với nhu cầu thuê thực tế, bạn sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người thuê. Ví dụ, nếu bạn tính giá thuê cao hơn so với phần lớn các chủ nhà khác trong khu vực của bạn, bạn sẽ phải đối mặt với các vấn đề về chỗ trống.
Các chủ nhà được thông báo đưa ra giá thuê thấp hơn trong thời gian ngừng hoạt động để tránh mất cơ hội thu nhập do có bất động sản bỏ trống. Lưu ý rằng các căn hộ tương đối rẻ hơn sẽ có nhu cầu thuê cao hơn. Chỉ sau khi những căn này được thuê, thì những căn có giá cao hơn mới bắt đầu được thị trường quan tâm. Tuy nhiên, đây chỉ là một quy tắc ngón tay cái đơn giản. Việc định giá thuê so với nhu cầu được đánh giá trở nên phức tạp hơn vì các căn hộ khác với một số căn hộ được mong đợi như trong bài viết này sẽ đề cập đến ở phần sau.
▸ Hiểu giá trị cho thuê của tài sản
Biết những gì người thuê muốn là một bất động sản cho thuê sẽ giúp chủ nhà xác định giá trị cho thuê của căn hộ của họ. Giá thuê bị ảnh hưởng bởi cơ sở vật chất của tòa nhà và đặc điểm của vùng lân cận. Thông thường, phần lớn người thuê muốn sống trong một khu phố an toàn và ít nhất hơn một nửa nói rằng nơi làm việc hoặc trường học của họ ảnh hưởng đến sự lựa chọn của họ. Dưới đây là danh sách các yếu tố mà người thuê xem xét khi chọn lựa một bất động sản để thuê.
Các cơ sở xây dựng được ưu tiên hàng đầu
- Xây dựng mới: Người thuê sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho việc thuê các tòa nhà mới xây.
- Các khu vui chơi giải trí ngoài trời: Bể bơi ngoài trời, sân tennis, công viên hay khu nuôi thú cưng là những ví dụ về những đặc điểm thu hút khách thuê.
- Hoạt động trong nhà: Phòng tập thể dục, trung tâm thương mại, karaoke hoặc rạp chiếu phim là những loại đặc điểm thu hút những người thuê tiềm năng.
Đặc điểm vùng lân cận rất quan trọng
- An toàn: An ninh luôn được ưu tiên vì nó mang lại cho người thuê sự an tâm về an ninh chung của họ.
- Đi lại hàng ngày: Việc đi lại hàng ngày dễ dàng giữa nhà và nơi làm việc / trường học là một yếu tố quan trọng đối với người thuê nhà.
- Khả năng đi lại: Sự gần gũi với hàng hóa và dịch vụ địa phương đóng một phần quan trọng trong việc ra quyết định. Có một vị trí đáng mơ ước gần các tiện ích và tiện nghi xung quanh có thể làm tăng sức hấp dẫn của bất động sản của bạn đối với khách thuê.
Càng nhiều yếu tố được thỏa mãn, mong muốn càng tốt và nhu cầu về bất động sản càng cao. Làm cho nó có giá trị hơn và cung cấp cho bạn đòn bẩy để đặt giá thuê ở mức cao hơn so với các bất động sản khác. Và cho phép chủ nhà biện minh cho một mức giá thuê cao hơn.
▸ Đo lường giá thuê phù hợp
Mọi chủ nhà đều biết rằng việc ấn định giá cho thuê phù hợp là rất quan trọng, nhưng việc xác định mức phí cho người thuê nhà có thể phức tạp hơn. Có nhiều yếu tố khác nhau cần xem xét trước khi bạn thu hẹp giá thuê phù hợp cho tài sản của mình.
Giá phù hợp giảm thiểu thời gian trống
Tối thiểu hóa tình trạng trống cho thuê bất động sản nên là ưu tiên của các chủ nhà. Bắt đầu với mức giá cao hơn trung bình và điều chỉnh giảm nếu cần là thông lệ phổ biến của các chủ nhà tại TP.HCM. Đôi khi, một chiến lược định giá cho thuê như vậy mang lại hiệu quả và người thuê sẵn sàng trả thêm phí. Chiến lược này chỉ áp dụng nếu bạn đã có người thuê và có một chút thời gian để thử nghiệm thị trường cho thuê. Nếu tài sản của bạn hiện đang bị bỏ trống, việc định giá cao có thể dẫn đến thời gian trống dài hơn và thời gian trống được coi là mất thu nhập.
Biết được đối thủ cạnh tranh của mình sẽ giúp bạn định giá đúng
Điều quan trọng là phải biết cơ sở kinh doanh của bạn như thế nào so với các bất động sản khác trong khu vực được hưởng các tiện nghi tương tự và cùng số lượng phòng ngủ/phòng tắm. Sử dụng các đối thủ cạnh tranh của bạn làm cơ sở, quyết định xem bạn có thể tính thêm bao nhiêu tiền thuê cho những tiện ích bổ sung mà bất động sản của bạn cung cấp.
Hãy nhớ điều chỉnh tiền thuê của bạn theo các tiện nghi. Không theo dõi chính xác giá thuê mà bạn tham khảo trên các trang web niêm yết một cách mù quáng. Thường thì các căn hộ khác nhau một chút. Nếu bạn tìm thấy một bất động sản có thể so sánh có kích thước tương tự như của bạn nhưng thiếu một tính năng hoặc tiện nghi quan trọng, thì bạn có thể biện minh cho một mức giá cao hơn. Căn cứ giá thuê của bạn vào mức độ mong muốn của tài sản của bạn. Giá thuê có thể chênh lệch nhau do:
- View (Ví dụ: Một bất động sản với tầm nhìn không bị chắn sẽ thu hút hơn là một căn hộ với tầm nhìn là hàng xóm)
- Cải tiến nội thất (Ví dụ: Các căn hộ có thiết bị mới/ hiện đại và cải tạo nội thất thu hút hơn so với những căn ở tình trạng gốc)
- Diện tích sử dụng (Ví dụ: Căn hộ 3 phòng ngủ 100m2 được mong muốn hơn căn hộ 3 phòng ngủ 85m2)
- Tầng (Ví dụ: Tầng cao hơn thường được mong muốn hơn. Ngoại lệ là khi việc sử dụng thang máy quá tải và thời gian chờ tăng lên.)
Để xác định giá thuê trung bình trong khu vực của bạn, bạn nên tìm giá thuê của ít nhất 10 bất động sản có thể so sánh với giá thuê của bạn. Số lượng phòng ngủ và diện tích sàn phải bằng nhau, và nếu có thể, bạn nên cố gắng tìm những căn có điều kiện trang bị tương tự. Ví dụ, một kho đồ nội thất và thiết bị giống nhau hoặc có nội thất được thiết kế ở mức độ tương tự.
▸ Các cách kiểm tra giá thuê trên thị trường
Bạn sẽ muốn biết giá thuê trung bình, tối thiểu và tối đa trong khu vực lân cận của mình để có thể đặt giá thuê thích hợp. Dưới đây là một số cách mà chủ nhà có thể áp dụng để giúp kiểm tra giá thuê thị trường như thế nào để tránh tính tiền thuê quá cao.
- Kiểm tra với người quản lý tài sản của tòa nhà.
- Trao đổi với các thành viên trong ban quản lý của chủ sở hữu tòa nhà.
- Yêu cầu một chuyên viên môi giới bất động sản chuyên về tài sản của bạn.
- Nhìn vào các quảng cáo cho thuê trên các trang web đăng tin rao vặt.
Cách đơn giản là hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới bất động sản. Chủ nhà có thể nhờ một số chuyên viên môi giới bất động sản đến xem nhà cho thuê của bạn để lấy ý kiến về giá thuê. Một đại lý chuyên trách và tập trung vào khu vực và tòa nhà của bạn sẽ có ý tưởng tốt về căn hộ và giá cả đang cho thuê nhanh chóng và tài sản cho thuê của bạn so với đối thủ cạnh tranh như thế nào.
Chủ nhà muốn thực hiện khảo sát và nghiên cứu của riêng bạn thay vì nói chuyện với các chuyên viên môi giới bất động sản có thể làm như vậy trên internet trên các trang web đăng tin rao vặt. Thông qua quảng cáo trực tuyến về bất động sản cho thuê trên các trang web như Batdongsan, Dotproperty và Mogi, bạn có thể dễ dàng tìm kiếm các bất động sản cho thuê tương đương trong khu vực của mình. Bằng cách đầu tư thời gian và công sức để theo dõi chặt chẽ các danh sách bất động sản được quảng cáo, bạn có thể theo dõi những bất động sản được cho thuê nhanh chóng, những bất động sản giảm giá hoặc những bất động sản đã được niêm yết từ lâu.
▸ Sai lầm khi đặt giá thuê
Khi bạn muốn giá thuê nhà của mình đúng, điều quan trọng là chủ nhà nên tránh một số sai lầm định giá phổ biến hiện có. Dưới đây là những sai lầm phổ biến hàng đầu mà bạn nên tránh khi định giá cho thuê bất động sản.
Không liên quan đến các trang web đăng tin trực tuyến: Gần như tất cả người thuê nhà đều bắt đầu tìm kiếm bất động sản cho thuê trực tuyến. Do đó, điều quan trọng là sử dụng các trang web niêm yết trực tuyến trong khi đặt giá thuê nhà của bạn. Các trang web tìm kiếm bất động sản ảnh hưởng đến nhận thức về giá thị trường của những người thuê nhà tiềm năng. Do đó, bạn nên xác định khoảng giá hiện có (giá tối thiểu và tối đa) và chú ý đến ngày niêm yết.
Hoàn toàn dựa vào giá trực tuyến: Khi chúng tôi tham khảo từ các danh sách bất động sản cho thuê trực tuyến có sẵn, hãy lưu ý đừng lấy những thứ bằng mệnh giá. Internet đóng vai trò là một nguồn tuyệt vời để có được một bức tranh toàn cảnh về giá trị tài sản của bạn. Tuy nhiên, chúng có thể không phải lúc nào cũng chính xác cùng một lúc. Chủ nhà phải luôn kiểm tra lại với các nguồn khác để điều chỉnh giá thuê của bạn cho phù hợp.
Đo chuẩn giá bất động sản không tương xứng: Chủ nhà thường đặt giá chào thuê (hoặc cao hơn) cho bất động sản của họ giống như những bất động sản tương tự khác mà họ tìm kiếm trên internet. Điều họ không cân nhắc là liệu các thuộc tính được quảng cáo mà họ tham chiếu có thực sự có thể tương xứng hay không. Ví dụ: nếu các căn hộ có cùng tình trạng phù hợp, tầng cao hoặc tầng thấp, view hoặc không view từ cửa sổ, v.v.
Đánh giá quá cao thị trường: Giá mà bạn cho thuê tài sản của mình không thể so sánh với giá mua bất động sản đó. Giá cho thuê bất động sản luôn theo xu hướng thị trường bất động sản và biến động theo tình hình kinh tế và thị trường bất động sản. Do đó, bạn nên tránh đánh giá quá cao thị trường bằng mọi giá.
Định giá dựa trên chi phí nắm giữ tài sản: Những gì chủ nhà yêu cầu để trang trải các khoản thanh toán các khoản vay và các chi phí nắm giữ khác của một bất động sản không liên quan đến thu nhập cho thuê có thể đạt được của nó. Giá chào bán cho tài sản của bạn không được phản ánh tổng số tiền cần thiết để thanh toán cho tổng chi phí nắm giữ hàng tháng. Luôn giữ giá thuê phù hợp, cho dù bạn có đang kiếm được lợi nhuận hay không. Tình hình tài chính hiện tại của bạn nên tách biệt với người thuê nhà đang thuê tài sản của bạn.
Không được cập nhật về giá thuê hiện tại: Trong thị trường cho thuê bất động sản, điều quan trọng là chủ nhà phải được cập nhật các xu hướng thị trường mới nhất. Điều này cũng tương tự đối với việc quyết định giá cả. Giá thuê có thể khác nhau giữa các tài sản; do đó, điều quan trọng là phải đánh giá đúng giá trị thị trường.
Bạn sẽ đi đến một kết luận về giá thu hút sự chú ý của những người thuê nhà tiềm năng. Do đó, bạn không nên đánh giá tính toán của mình trên những gì các tài sản khác yêu cầu. Thay vào đó, bạn nên tập trung vào các mức giá có thể đạt được trên thị trường nhất định. Tiếp cận thông tin thị trường chính xác để định giá thuê phù hợp.
▸ Kết luận
Bất động sản cho thuê của bạn có thể sở hữu những đặc điểm độc đáo để thu hút sự chú ý của những người thuê tương lai. Tuy nhiên, trừ khi bạn đặt đúng giá thuê, nó không có giá trị gì. Nếu bạn muốn đặt giá thuê phù hợp, điều quan trọng là bạn nên tránh một số sai lầm về giá cả thường gặp. Tận dụng tối đa tài sản cho thuê của bạn để tạo thu nhập bằng cách định giá đúng. Chủ nhà có thể nhận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn khi bạn đặt đúng giá cho thuê.
Đặt giá thuê của bạn quá cao
Nếu bạn đặt giá thuê quá cao, khách hàng tiềm năng sẽ tránh xa hoặc nếu căn hộ của bạn không có vị trí hoặc tiện nghi để sao lưu thẻ giá cao hơn, khách hàng tiềm năng sẽ chuyển nó sang các bất động sản khác. Đây là lúc với tư cách là chủ nhà, bạn biết rằng bạn đã sai lầm trong việc định giá thuê.
Một điều mà chúng tôi thường xuyên gặp phải, đó là một chủ nhà cầm cự 900 USD mỗi tháng để tài sản bị bỏ trống trong 1,5 tháng. Điều thực sự cần thiết là điều chỉnh xuống 850 USD để đảm bảo có người thuê ngay lập tức.
Việc tính toán rất đơn giản. Với 900 USD một tháng, chủ nhà vừa mất thu nhập 1.350 USD (thời gian trống 1,5 tháng) trong 12 tháng đầu tiên bất động sản có sẵn. So với nếu tài sản được thuê trong tuần đầu tiên với giá 850 USD, chủ nhà sẽ tiết kiệm được thêm 187,5 USD so với cùng kỳ.
Đặt giá thuê của bạn quá thấp
Nếu chủ nhà quảng cáo tài sản của họ thấp hơn giá thuê thị trường, bạn có thể thu hút những người thuê chất lượng đang muốn ở lại lâu hơn, giúp giảm thiểu thời gian trống / doanh thu. Mặc dù điều ngược lại cũng đúng, việc đặt giá thuê quá thấp sẽ thu hút những người thuê có chất lượng và ngân sách thấp hơn, dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng thuê sớm, các khoản thanh toán vỡ nợ và tỷ lệ trống cao hơn do doanh thu. Điều chính cần xem xét là đây là một khoản đầu tư bất động sản cho thuê, bạn cần phải tối đa hóa lợi nhuận của mình. Vì vậy, thuê bất động sản của bạn thấp hơn thị trường đáng kể không có ý nghĩa gì.
