Đôi Nét Về Thị Trường Căn Hộ TP Hồ Chí Minh Nửa Đầu Năm 2021

Đã 1,5 năm kể từ khi Covid-19 bùng nổ tại Việt Nam và thế giới nói chung. Trong khi TP. Hồ Chí Minh phản ứng nhanh trong việc theo dõi tiếp xúc và cách ly mọi trường hợp dương tính kể từ khi bắt đầu để theo đuổi chính sách không có ca bệnh, thì đợt bùng phát hiện tại (đợt bùng phát Covid-19 lần thứ tư của Việt Nam) tỏ ra phức tạp hơn để có thể kiểm soát. Từ tháng 5 năm 2021, các biện pháp dãn cách xã hội đã được triển khai trên toàn TP. Hồ Chí Minh, sau đó đã được tăng cường thành khóa kỹ thuật vào tháng 7 năm 2021, với các hoạt động kinh tế cực kỳ hạn chế. Tuy nhiên, tại thời điểm này, các ca bệnh vẫn đang có xu hướng tăng lên chứng tỏ các biện pháp xử lý vẫn còn thiếu và khiến chính sách không còn ca bệnh ngày càng khó thực hiện; Dường như TP.HCM và Việt Nam nói chung sẽ phải lên kế hoạch để cùng tồn tại với virus trong cộng đồng trong tương lai gần.

Bài viết này xem xét thị trường căn hộ của Thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng như thế nào và những tác động trong tương lai. Cả cung và cầu đã dịch chuyển như thế nào? Xu hướng giá của thị trường căn hộ mở bán mới và chuyển nhượng là gì? Khi nào thị trường cho thuê sẽ phục hồi?

▸ 1. Cung và cầu căn hộ tại Tp.HCM đã chuyển dịch như thế nào?

Đợt bùng phát thứ tư kể từ tháng 5 năm 2021 đã khiến các chủ đầu tư trì hoãn việc ra mắt dự án mới; Chứng minh các báo cáo nghiên cứu khác nhau, TP. Hồ Chí Minh đã đăng ký khoảng 6.000 căn hộ chào bán trong nửa đầu năm 2021, giảm dần theo năm. Các căn hộ mới được tung ra chủ yếu là do các giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn đã được mở bán trước năm 2021, bao gồm Vinhomes Grand Park (The Origami) và Masteri Center Point ở Quận 9, cũng như Pi City ở Quận 12. Với sự ra mắt mới quan trọng nhất là Grand Marina tại Quận 1.

Nhu cầu thị trường (hiệu suất) trong 6T2021 được thể hiện qua khoảng 7.000 căn hộ bán được, đánh dấu mức giảm so với cùng kỳ năm trước; Nghiên cứu của Savills ghi nhận tỷ lệ hấp thụ (tổng lượng bán chia cho hàng tồn kho) giảm từ mức trên 80% trong năm 2020 xuống 60% trong 6T2021, đánh dấu tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Phân khúc cao cấp chiếm 50% tổng số căn bán được. Phần lớn doanh số đến từ các dự án tích hợp quy mô lớn nằm ở các khu vực ngoại thành.

Để duy trì nhu cầu mua trong những bất ổn của đợt bùng phát Covid-19 hiện tại, các chủ đầu tư bất động sản đang bắt đầu nhạy cảm hơn với người mua; đưa ra tiến độ thanh toán thoải mái hơn và liên kết với các ngân hàng về chương trình tài trợ thế chấp ưu đãi cho vay lên đến 100% giá trị căn hộ và kéo dài thời gian vay không lãi suất.

Đối với thị trường căn hộ thứ cấp (giao dịch mua đi bán lại), do thiếu bất kỳ hình thức giao dịch theo dõi cung cấp thông tin nào, một cuộc khảo sát thị trường được thực hiện cho thấy nguồn cung thứ cấp tăng nhẹ với một vài dự án được bàn giao trong nửa đầu năm 2021 từ Quý 4/2020 cho đến nay. Mặt khác, nhu cầu như được chỉ ra bởi các giao dịch thành công đã giảm xuống do các biện pháp giãn cách xã hội, đóng cửa trên toàn thành phố, thời gian ngừng hoạt động kinh doanh và sự không chắc chắn trong việc kiểm soát đợt bùng phát Covid-19 hiện tại đã ảnh hưởng đến cảm xúc của người mua.

▸ 2. Xu hướng giá của thị trường căn hộ mới ra mắt là gì?

Nội dung  chính:

• Giá của các căn hộ mở bán mới trong nửa đầu năm 2021 đã tăng trên tất cả các phân khúc, nhưng với tốc độ giảm theo năm.
• Dự đoán trong tương lai, giá trên thị trường sơ cấp (mới ra mắt) dự kiến vẫn tăng nhưng với tốc độ chậm hơn.

Theo CBRE, giá bán trên thị trường căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM trong Quý 2/2021 trung bình khoảng 53.000.000 VND / m2 (chưa bao gồm VAT); phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận 9,2%, phân khúc căn hộ cao cấp là 0,4%, phân khúc căn hộ trung cấp là 8,3% và phân khúc căn hộ bình dân ghi nhận lần lượt 1,6% theo năm. Nghiên cứu của JLL cho thấy rằng rằng giá sơ cấp trung bình trên tất cả các phân khúc thị trường tăng khoảng 4% đến 5% theo năm; với giá bán căn hộ cao cấp trung bình (bao gồm cả phân khúc cao cấp và hạng sang) tại TP.HCM là khoảng 115 triệu mỗi m2, tăng 5,7% so với Q12021 và 8,3% theo năm.

Bất chấp đợt bùng phát Covid-19 lần thứ tư làm ngưng trệ các hoạt động kinh tế tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ sơ cấp vẫn đang leo thang, mặc dù tốc độ tăng trưởng giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Những đợt tăng giá này là do thiếu nguồn cung làm ảnh hưởng đến thị trường căn hộ tại TP.HCM, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp, đợt mở bán đầu tiên của một dự án siêu sang với giá trên 280 triệu / m2 nghiêng về giá trung bình về phía cao cấp, cũng như nhu cầu bền vững khi thanh khoản đổ vào bất động sản như một phương thức phòng hộ (được coi là kênh đầu tư ổn định hơn) do thị trường tài chính có nhiều biến động và các ngân hàng giảm lãi suất tiền gửi. Ở một mức độ thấp hơn, chi phí vật liệu xây dựng tăng cũng có thể góp phần làm tăng giá.

Trong tương lai, CBRE dự báo giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng với tốc độ chậm hơn và khiêm tốn hơn do nền kinh tế cảm thấy tác động lâu dài của đại dịch Covid-19. Cho đến năm 2022, giá sơ cấp sẽ tăng từ 1% đến 4% theo năm ở tất cả các phân khúc, ngoại trừ phân khúc hạng sang, sẽ tăng 6% do sự xuất hiện của phân khúc căn hộ siêu sang.

▸ 3. Xu hướng giá của thị trường căn hộ chuyển nhượng là gì?

 Nội dung chính:

• Giá căn hộ chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp đã giảm trong nửa đầu năm 2021.
• Khi nhu cầu mua tiếp tục giảm, giá dự kiến sẽ giảm theo tương ứng.

Do không có nguồn thông tin chính thống nào theo dõi cụ thể các giao dịch thứ cấp thành công tại Tp. Hồ Chí Min và Việt Nam nói chung, một dấu hiệu tốt là dựa trên thông tin được cung cấp bởi các trang web niêm yết bất động sản và các nhà môi giới bất động sản tập trung vào thị trường căn hộ thứ cấp. Trên toàn bảng, giá căn hộ bán lại và bán lại đã giảm; mặc dù không có tình trạng bán tràn lan trong Quý 2/2021, giá đã giảm nhẹ do một bộ phận nhỏ chủ nhà bị cắt giảm thu nhập từ lương cá nhân, hoạt động kinh doanh và mất thu nhập đáng kể từ việc cho thuê. Những người đang chịu áp lực trả góp hàng tháng khoản vay tín chấp ngân hàng đưa ra mức chiết khấu giá cao nhất.

Với số lượng giao dịch thành công trên thị trường căn hộ thứ cấp giảm, tâm lý chung là sẽ vẫn ế ẩm, đặc biệt là đối với phân khúc cao cấp và hạng sang. Khi nhu cầu mua tiếp tục có xu hướng giảm, giá trên thị trường căn hộ thứ cấp của TP.HCM dự kiến ​​sẽ tăng song song, gây áp lực lên người bán.

▸ 4. Triển vọng của thị trường cho thuê căn hộ của TP. Hồ Chí Minh là gì?

 Nội dung chính:

• Lãi suất cho thuê căn hộ đã giảm từ năm 2017 đến năm 2020, 6 tháng đầu năm 2021 tiếp tục xu hướng này ghi nhận mức thấp kỷ lục.
• Giá cho thuê đã giảm trên tất cả các phân khúc căn hộ cho đến 1H2021, với giá thuê còn mất khá nhiều thời gian để phục hồi.

Thị trường cho thuê bất động sản và cụ thể là cho thuê căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh, kể từ khi Covid-19 đi vào hoạt động vào đầu năm 2020 đã bị ảnh hưởng đáng kể do số lượng căn trống tăng và giá giảm. Nhu cầu đã giảm rất nhiều do người nước ngoài tiếp tục bị hạn chế nhập cảnh vào Việt Nam và tính chất bất ổn của các biện pháp giãn cách xã hội. Đặc biệt trong đợt bùng phát Covid-19 lần thứ tư gần đây, TP.HCM đã bước vào thời kỳ “tắt đèn tạm thời” đối với các doanh nghiệp, do các biện pháp giãn cách xã hội trên toàn thành phố kể từ tháng 5 năm 2021 tiếp tục không hiệu quả dẫn đến việc đóng cửa kể từ đầu tháng 6 năm 2020 mà không có dấu hiệu cho thấy. Do đó, thị trường cho thuê căn hộ của Tp. Hồ Chí Minh đã gặp phải rất nhiều khó khăn.

Sự sụt giảm tỷ lệ giá trên thu nhập của căn hộ cho thuê tại Tp.Hồ Chí Minh đã kéo dài trong ba năm qua, trong đó căn hộ cao cấp (cả phân khúc cao cấp và hạng sang) đang phải chịu gánh nặng. Theo một nghiên cứu của cổng thông tin bất động sản lớn nhất “Batdongsan.com.vn”, lợi nhuận cho thuê (tính theo tổng giá thuê một năm chia cho giá căn hộ) đối với căn hộ tại TP.HCM giảm từ 6% đến 8% trong năm 2017- 2018 lên khoảng 5,2% vào năm 2019 và tiếp tục xu hướng giảm xuống khoảng 4,5% vào năm 2020 trước khi ghi nhận mức thấp kỷ lục 4% trong nửa đầu năm 2021.

“Batdongsan.com.vn” tiếp tục phân tích lợi suất cho thuê theo phân khúc căn hộ và lưu ý rằng căn hộ cao cấp (bao gồm cả phân khúc cao cấp và hạng sang) hiện đang ghi nhận mức lợi nhuận thấp nhất khoảng 3,7%, căn hộ trung cấp cho thấy một lợi nhuận cao hơn một chút dưới 4,1%, trong khi các nhà đầu tư bất động sản đang thấy thu nhập khoảng 4,5% đến 4,8% với căn hộ bình dân. Đáng chú ý, các khu vực lân cận tập trung nhiều căn hộ cao cấp cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh như Quận 2 (Thành phố Thủ Đức) và Quận Bình Thạnh ghi nhận lợi suất cho thuê trung bình từ 3,7% đến 3,8%, thấp hơn đáng kể so với mức 4,4%. 4,8% đối với căn hộ trung cấp và bình dân tại Quận 7, Huyện Bình Chánh và Huyện Nhà Bè.

Các cuộc khảo sát thị trường đã ước tính rằng giá thuê trung bình đối với căn hộ cao cấp (phân khúc hạng sang và cao cấp) dễ dàng giảm khoảng 25% chủ yếu do nhu cầu nước ngoài giảm mạnh do hạn chế du lịch vào Việt Nam đã hạn chế người nước ngoài đến TP.HCM và chủ nhà buộc phải nhằm vào những khách thuê là người Việt Nam có thu nhập thấp hơn để chi tiêu cho nhu cầu nhà ở.

Thị trường căn hộ cho thuê tại Tp. Hồ Chí Minh, cụ thể là phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ phải đối mặt với một chặng đường dài để phục hồi trở lại mức trước đại dịch do tác động kinh tế của Covid-19 sẽ thắt chặt ngân sách của người thuê đối với nhà ở và sự mất cân bằng cung cầu đối với căn hộ ngày càng trầm trọng. . Tình trạng khan hiếm căn hộ bình dân và nguồn cung căn hộ cao cấp (phân khúc hạng sang và cao cấp) dư thừa đang khiến người thuê khó thuê được chỗ ở phù hợp; Những người có kế hoạch thuê một căn hộ tại TP HCM có ngân sách từ 5-8 triệu đồng, nhưng hầu hết các căn hộ cho thuê phân khúc từ trung cấp đến cao cấp hiện có giá thuê hàng tháng lên tới 10 triệu đồng.

▸ 5. Đây có phải là thời điểm thích hợp để mua, bán hay chờ đợi?

Với nhận định giá căn hộ chào bán mới trên thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng đáy đến năm 2022 do nguồn cung không theo kịp cầu, người mua bất động sản trên thị trường căn hộ mở bán mới nên tận dụng cơ hội trước những bất ổn của sự bùng phát hiện tại của Covid-19 đã kìm hãm sự lạc quan của các chủ đầu tư và giữ cho sự tăng giá ở mức tối thiểu. Cuối cùng, khi sự bùng phát của Covid-19 được kiểm soát, các chủ đầu tư sẽ bắt đầu xem xét xem họ có thể đẩy giá lên cao hơn bao nhiêu.

Người mua nhà có thể cân nhắc tập trung vào thị trường căn hộ chuyển nhượng tại TP.HCM, do giá đang có xu hướng giảm mặc dù với tốc độ chậm, do người bán nhà vẫn thận trọng và cố gắng tránh tình trạng bán tháo. Tuy nhiên, có thể có khả năng xảy ra các giao dịch tốt vì thu nhập từ kinh doanh và tiền lương của mọi người bị cắt giảm do nền kinh tế bế tắc từ các biện pháp giãn cách xã hội và đóng cửa.

Đối với người bán nhà, đã đến lúc bán nếu có cơ hội; hầu hết các chủ sở hữu bất động sản đều được hưởng mức tăng giá khá cao do giá trị căn hộ liên tục tăng kể từ năm 2013. Nhu cầu mua nhà có khả năng vẫn chậm do người mua sẽ kìm hãm kỳ vọng giá giảm đáng kể, điều này sẽ gây áp lực lên người bán vì cung không đủ cầu. Đáp ứng nguồn cung và tăng giá. Hơn nữa, nguồn cung căn hộ thứ cấp sẽ chỉ có xu hướng tăng khi nhiều dự án bất động sản được bàn giao hơn và nhiều chủ sở hữu nhà đưa căn hộ của họ ra thị trường do hiệu quả kinh tế của Covid-19 cuối cùng đã được cảm nhận.

Cuối cùng, các nhà đầu tư căn hộ cho thuê thuộc phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang chưa có người thuê nên hành động dứt khoát để giảm giá thuê nhằm thu hút những người thuê trong nước có ngân sách nhà ở nhỏ hơn để vượt qua đợt bùng phát Covid-19. Sự thận trọng kéo dài đối với việc giảm giá cho thuê sẽ dẫn đến tình trạng tăng nhà trống không có thu nhập, và sau đó buộc phải hạ giá vào một ngày sau đó khi việc giảm giá đáng kể trở nên phổ biến hơn trên thị trường do cung và cầu mất cân bằng.