Bất chấp những bế tắc kinh tế do các biện pháp kiểm soát Covid-19 mang lại, giá bất động sản chào bán mới tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng và không có dấu hiệu suy giảm. Quý 3 năm 2021 đã chứng kiến ​​mức trần giá căn hộ mới tại Khu đô thị vệ tinh Tây-Tây Nam của Thành phố Hồ Chí Minh do một dự án căn hộ mới ra mắt ở Quận Bình Tân. Hiện tại, thị trường bất động sản của TP.HCM đã ghi nhận sự sụt giảm mạnh do lượng giao dịch giảm nhưng tỷ lệ bán hàng của các dự án căn hộ mới ra mắt đã đề cập đạt 100%.
Liệu kết quả này có thể được thúc đẩy bởi nhu cầu đầu cơ và nỗi lo bỏ lỡ cơ hội do nguồn cung hạn chế? Hay là do nhu cầu nhà ở bị dồn nén và dòng tiền đổ vào bất động sản trong đại dịch Covid-19?
Với việc giá nhà phố ở Việt Nam liên tục tăng trong 20 tháng qua bất chấp những khó khăn kinh tế do đại dịch Covid-19 gây ra, thu nhập của phần lớn người dân đã bị giảm mạnh. Giá nhà phố tiếp tục tăng có thể gây ra sự suy thoái trên thị trường bất động sản nhà ở của TP.HCM?
Bài viết này khám phá những lý do tại sao giá căn hộ mới ra mắt của Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tăng và tính bền vững của nó.

Nội Dung Chính [Ẩn ]

▸ 1. Giá trần mới ở Tây-Tây Nam của TP.HCM trong thời kỳ Covid-19?

Nội dung chính:

  • Giá trần mới tại khu vực Tây-Tây Nam Bộ của TP HCM là 59 triệu mỗi mét vuông.
  • Nhu cầu của người mua mạnh mẽ và mức giá chấp nhận cao.

Mức giá của Moonlight Center Point giai đoạn 1 (2 block) đã bao gồm VAT cho một căn studio trung bình từ 1,9  tỷ – 2,1 tỷ. Bên cạnh đó, đơn giá căn hộ 2 phòng ngủ trung bình từ 2,6 tỷ đến 4 tỷ. Cuối cùng, mức giá của một căn hộ 3 phòng ngủ trung bình khoảng 4,8 tỷ. Với mức giá này, tổng số 632 căn được tung ra trong đợt 1 đã được bán hết 100%. Điều này cho thấy nhu cầu của người mua mạnh mẽ và mức giá chấp nhận cao, bất chấp tình hình Covid-19 đang diễn ra. Trước nhu cầu mạnh mẽ của giai đoạn 1 vào tháng 8 năm 2021, giai đoạn 2 của Moonlight Center Point đã được ra mắt vào tháng 9 năm 2021 với các căn hộ được giải phóng từ block thứ ba.Vào Quý 3 năm 2021, vào thời điểm cao điểm của đại dịch Covid-19 ở TP.HCM, Moonlight Center Point đã được tung ra thị trường theo phương thức hoàn toàn trực tuyến. Dự án bất động sản mới ra mắt này bao gồm 4 khu chung cư nằm trên một khu đất rộng 1,94 ha và cung cấp 1,304 căn hộ trên thị trường nhà ở sơ cấp của TP.HCM. Với mức giá trung bình là 59 triệu / m2 trên diện tích sàn sử dụng được (đã bao gồm VAT), Moonlight Center Point đã thiết lập mức trần giá mới cho khu vực Tây Tây Nam Bộ của TP.HCM.

Tuy nhiên, khi Việt Nam tập trung vào việc chống lại sự bùng phát của Covid-19, hoạt động phát triển và tiêu dùng bất động sản đã lùi vào hậu trường với sự sụt giảm đáng kể trong giao dịch nhà ở. Cho đến nay TP.HCM vẫn chưa thể kiểm soát được ổ dịch và các biện pháp giãn cách xã hội có thể sẽ được duy trì trong một thời gian dài. Hầu hết người nước ngoài đều đồng quan điểm với nhận định rằng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ vẫn suy thoái trong những ngày cuối năm và thậm chí còn kéo dài hơn thế nữa. Như vậy, đây có thể là lý do khiến các giao dịch bán mạnh đối với Moonlight Center Point bất chấp mức giá mới và thậm chí có thể hợp lý?

▸ 2. Tại sao giá dự án mới mở bán lại tăng?

Nội dung chính:

  • Căn hộ tại TP.HCM tăng giá vào năm 2021 mặc dù nhu cầu giảm.
  • Tình trạng khan hiếm nhà ở do nguồn cung thấp hơn tại TP.HCM là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng.

Theo Bộ Xây dựng Việt Nam, trong quý 2/2021, giá căn hộ ở TP HCM tiếp tục tăng từ 5 đến 7% theo quý. Hơn nữa, trung bình nhiều địa phương có mức tăng nhẹ bất động sản nhà ở là 3%. Cổng thông tin niêm yết bất động sản hàng đầu Việt Nam Batdongsan.com.vn cũng ủng hộ xu hướng này khi cho biết mức tăng giá căn hộ 9% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 8 năm 2021 cho TP.HCM mặc dù giao dịch giảm.

Bộ nói rằng nguồn cung nhà ở mới đang thiếu trầm trọng do đại dịch Covid-19. Một báo cáo được công bố vào quý 2/2021 cho biết không có bất động sản mới tồn kho nào được tung ra trên thị trường nhà ở sơ cấp.

Bộ tái khẳng định rằng mặc dù tăng giá, thị trường nhà ở của Việt Nam vẫn ổn định. Nguồn cung nhà ở vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp và cao cấp trong khi phân khúc nhà ở bình dân vẫn chưa tồn tại. Tại Tp.HCM, hầu như không có căn hộ nào có giá dưới 25 triệu / m2. Nguồn cung của phân khúc căn hộ này ngày càng hạn chế trong khi nguồn cầu bị dồn nén rất lớn dẫn đến tăng giá.

Đại dịch Covid-19 đã khiến nguồn cung nhà ở tại TP.HCM thậm chí còn thấp hơn do các chủ đầu tư kìm hãm việc mở bán dự án mới do sự không chắc chắn của thị trường và các biện pháp phân chia xã hội. Do đó, tình hình thị trường nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh là như vậy mà nhu cầu nhất quán về bất động sản nhà ở không thể được đáp ứng bởi nguồn cung. Điều này dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà ở và chỉ có một cách để tác động đến giá cả; sẽ tiếp tục tăng.

▸ 3. Tại sao mọi người chấp nhận mua nhà mới với giá cao?

Nội dung chính:

  • Nguồn cung nhà ở suy giảm đã cho phép tiêu thụ bắt kịp, hạn chế nguồn cung.
  • Nhu cầu đầu cơ do lo sợ mất cơ hội, nhu cầu nhà ở bị dồn nén và sự thèm muốn đầu tư của các nhà đầu tư đều góp phần vào việc chấp nhận giá cao.

Phải chăng những nhu cầu mua này là do đầu cơ?

Thống kê của Bộ Xây dựng Việt Nam cho thấy nhu cầu mua của thị trường nhà ở Việt Nam trong quý 2/2021 tốt hơn 18% so với quý trước. Tổng số giao dịch trên thị trường bất động sản trong Quý 2/2021 là 29.949 trên toàn Việt Nam, nhưng chỉ có 29.557 bất động sản đủ điều kiện được bán. Trong quý 2/2021, có 3.002 giao dịch bất động sản tại Tp.HCM, tương đương 87% so với quý trước. Điều này cho thấy nguồn cung nhà ở đang giảm dần đã cho phép hấp thụ bắt kịp, hạn chế nguồn cung hơn nữa.

Với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng và nguồn cung ngày càng giảm. Ngoài đại dịch Covid-19 hoạt động như một yếu tố kích hoạt, người mua bất động sản mong muốn hành động và cam kết với người mua bất động sản. Với chứng sợ bỏ lỡ (FOMO) ảnh hưởng đến quyết định mua tài sản của nhiều người. Lấy tình huống sau đây làm ví dụ.

Một cặp vợ chồng trẻ có năng lực với thu nhập ổn định đã liên tục tìm cách đầu tư vào một bất động sản để ở được vài năm. Sau đó, đại dịch ập đến, buộc lượng tồn kho và nguồn cung nhà ở giảm nhanh chóng. Họ thấy đồng nghiệp của mình mua nhà trong khi giá trị bất động sản tăng lên, do đó họ nghiêm túc trong việc mua bất động sản. Họ tìm thấy một tài sản mới ra mắt và mua nó với giá cao hơn. Và lo lắng nếu họ mua đúng trong thời kỳ đại dịch.

Ngay bây giờ, việc tung ra các dự án mới dành cho người mua bất động sản tìm mua đang ở mức thấp. Điều này có nghĩa là những ngôi nhà trong thị trường nhà ở sơ cấp sẽ chỉ đắt hơn vì đó là tình hình thị trường của người bán. Tình hình hiện tại của thị trường nhà ở của TP.HCM gợi lên FOMO cho người mua bất động sản. Ý tưởng không hành động ngay bây giờ và đánh mất những lợi ích mà người khác đang hưởng, hoặc tệ hơn là bỏ lỡ cơ hội có thể mua được một căn nhà trong tương lai rất phát triển.

Có phải do nhu cầu nhà ở bị dồn nén?

Trong hai năm qua, thị trường nhà ở của TP.HCM đã phải đối mặt với sự thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng. Chủ yếu là do quỹ đất dành cho các dự án nhà ở tại các khu đô thị lớn còn hạn chế. Ngoài ra, chi phí thu hồi đất cao. Và thời gian cấp phép dự án bất động sản kéo dài. Hơn nữa, các cuộc thanh tra kéo dài liên tục và kiểm tra pháp lý đối với các dự án đã được cấp phép đã hạn chế nguồn cung mới ngay cả trước Covid-19. Và hiện tại với việc Covid-19 tiếp tục hạn chế nguồn cung nhà ở, sự khan hiếm của các dự án mở bán mới đã buộc người mua phải quyết định. Kịch bản sau đây là một ví dụ điển hình.

Một gia đình có trẻ em đã tranh luận về việc có được một tài sản mới trong một thời gian. Một vài năm trước, lãi suất cho khoản vay mua nhà quá cao khiến họ không thể mua được loại bất động sản họ muốn. Nhưng giờ đây với quyền tiếp cận các khoản vay thế chấp được hỗ trợ của nhà phát triển và các điều khoản thanh toán ưu đãi để kích thích mua hàng, họ đủ điều kiện để nhận được nhiều hơn thế. Quan trọng hơn, họ cảm thấy áp lực của thị trường nhà đất đang bùng nổ nên cuối cùng quyết định cam kết mua.

Liệu có phải do nhà đầu tư muốn mua nhà ở?

Nhìn chung, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam đã giảm hoạt động sản xuất do đại dịch Covid-19. Do đó, các nhà đầu tư thích chuyển vốn vào thị trường bất động sản đang bùng nổ của Thành phố Hồ Chí Minh để tìm kiếm cơ hội tốt hơn.

▸ 4. Tiền mua tài sản đến từ đâu?

Nội dung chính:

  • Tiền chảy vào bất động sản trong thời kỳ đại dịch Covid-19 thúc đẩy nhu cầu.
  • Thanh khoản để mua bất động sản đến từ việc ngân hàng cắt giảm lãi suất tiền gửi, lãi đầu tư chứng khoán và chuyển tiền ra nước ngoài.

Thanh khoản hơn khi các ngân hàng cắt giảm lãi suất tiền gửi

Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đang trải qua thời kỳ tăng trưởng GDP thấp nhất do đại dịch COVID-19 gây ra. Điều này đã tạo ra khó khăn do thu nhập của đại bộ phận dân cư bị giảm do các doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động. Trong một kịch bản bình thường, khủng hoảng kinh tế có xu hướng kéo giá nhà ở xuống. Nhưng TP HCM đang gặp phải một điều ngược lại khi giá nhà đất liên tục tăng. Nguồn tiền đổ vào bất động sản trong đại dịch Covid-19 này đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nhu cầu.

Mặc dù thị trường nhà ở đang giảm giao dịch, nhưng nhu cầu vẫn được duy trì ổn định. Hơn nữa, nhu cầu mới liên tục được tạo ra thông qua tính thanh khoản. Sau việc các ngân hàng cắt giảm lãi suất huy động, người gửi tiền đã rút tiền đổ vào thị trường bất động sản. Nhìn chung, tài sản được xem như một hình thức tiết kiệm để bảo toàn giá trị của đồng tiền, chứ không chỉ là một kênh đầu tư.

Lợi nhuận từ đầu tư chứng khoán

Ngoài ra, sự gia tăng của thị trường chứng khoán Việt Nam trong những năm gần đây có thể là sự khởi đầu của một đợt tăng đột biến kéo dài nhiều thập kỷ. Việt Nam đang theo cùng “Mô hình phát triển Đông Á” mà các nước châu Á khác đã theo đuổi để trở nên giàu có, với thị trường chứng khoán phát triển mạnh khi nền kinh tế của họ phát triển. Hiện tại, số lượng tài khoản môi giới cổ phiếu bán lẻ ở Việt Nam chiếm khoảng 3% dân số.

Một loạt các lần mở tài khoản hàng tháng cao kỷ lục đã khiến các nhà đầu tư say mê và giúp thị trường chứng khoán vượt qua các vấn đề của Covid-19 vào năm 2021. Các tài khoản chứng khoán mới trong 7 tháng đầu năm đạt gần 721.000, cao hơn cả năm 2019 và 2020 cộng lại. Chỉ số VN-Index hiện cao hơn gần 14 phần trăm so với mức đỉnh của năm 2018. Thị trường chứng khoán Việt Nam có tương quan thuận với thị trường bất động sản. Khi mọi người kiếm được lợi nhuận từ việc đầu tư chứng khoán vào thị trường chứng khoán của Việt Nam, tiền có xu hướng được chuyển vào mua tài sản.

Chuyển tiền ra nước ngoài ổn định

Quan trọng không kém là dòng tiền đổ vào bất động sản từ nguồn kiều hối. Tổng lượng kiều hối đổ về Việt Nam trong năm 2020 trị giá 17,2 tỷ USD, đưa Việt Nam trở thành nước nhận kiều hối lớn thứ ba ở Đông Á và Thái Bình Dương. Lượng kiều hối chuyển về tương đương với 5% GDP của Việt Nam. Bất chấp đại dịch Covid-19 ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu, dòng kiều hối vẫn có khả năng phục hồi vào năm 2020, ghi nhận mức giảm ít hơn so với dự báo trước đó.

Trong nhiều năm qua, lượng kiều hối của TP HCM không ngừng tăng lên. Khoảng 2 triệu người từ TP.HCM sống ở nước ngoài, và vào năm 2020, họ đã gửi về nước 6,1 tỷ USD, tăng 15% so với năm 2019. Lượng kiều hối về TP.HCM trị giá 2,6 tỷ USD trong 5 tháng đầu năm 2021. Con số này chiếm 13% mỗi năm- tăng so với cùng kỳ năm trước. Trên hết, các nhà phân tích đang kỳ vọng lượng kiều hối chuyển về TP.HCM sẽ đạt tổng cộng 6,5 tỷ USD cho năm 2021. Khoảng 20% ​​lượng kiều hối đổ vào bất động sản.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Bài viết này là nguồn thông tin cung cấp kiến ​​thức hướng dẫn các nhà đầu tư bất động sản, chủ sở hữu nhà, người mua và người bán bất động sản có cái nhìn tổng quan về thị trường căn hộ của Thành phố Hồ Chí Minh hiện tại và những gì đang chờ đợi trong tương lai. Để có phân tích sâu hơn và ý kiến ​​về thị trường nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh, vui lòng trao đổi với bất kỳ đại lý bất động sản nào của chúng tôi.