Giá Căn Hộ Ở Quận 9 TP Hồ Chí Minh Có Thể Tiếp Tục Tăng Thêm?

Đối với những người mua bất động sản, đặc biệt là những người mua để đầu tư, chúng tôi hy vọng rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Điều cuối cùng chúng tôi muốn là giá giảm. Như vậy, bài viết này sẽ giải đáp những băn khoăn lớn nhất của người mua khi đưa ra quyết định mua căn hộ Quận 9 mới ra mắt trước mắt.

▸ 1. Thị trường căn hộ Quận 9 phát triển như thế nào?

Căn hộ cao tầng đầu tiên tại Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh có khả năng là E-Home 1 – Đông Sài Gòn hoàn thành vào Quý 3/2009. Theo đó, đến Quý 3/2021, tất cả các dự án căn hộ tại Quận 9 đều thuộc phân khúc bình dân và trung cấp. Chắc chắn, q“uý 4/2020 chứng kiến ​​một dự án căn hộ cao cấp đầu tiên tại Quận 9 ra mắt, đó là Masteri Center Point. Trước khi có chung cư cao tầng đầu tiên, thị trường bất động sản Quận 9 chủ yếu là đất nền và nhà đất.

Phát triển nhà ở giai đoạn đầu tại Quận 9

Những năm từ 2006 đến 2009 đánh dấu sự xuất hiện của các căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. Với Quận Bình Thạnh, Quận 7 và Quận 2 đi đầu trong sự chuyển mình của thị trường căn hộ. Do các quận này gần khu thương mại trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh và lựa chọn nơi ở của người nước ngoài và người dân địa phương giàu có, các nhà phát triển chắc chắn đã chọn xây dựng các căn hộ cao cấp ở đó. Quận 9 không phải là ưu tiên của các nhà phát triển do quỹ đất dự án có sẵn ở các vùng ven của Khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh rất dồi dào.

Những tòa nhà chung cư đầu tiên tại Quận 9 nằm cạnh các khu dân cư quy hoạch ngổn ngang được quy hoạch thành các dự án khu dân cư đất nền. Hoặc như một thành phần nhỏ của các khu dân cư được quy hoạch này. Các khu dân cư này được giao cho một nhà phát triển thiết kế quy hoạch tổng thể của dự án và đưa vào sử dụng các cơ sở hạ tầng cơ bản như đường giao thông. Sản phẩm nhà ở được các chủ đầu tư bán vào thời điểm đó là đất nền. Dưới đây là một số ví dụ nổi bật về các dự án căn hộ cũ tại Quận 9 TP HCM.

• Him Lam Phú An liền kề KDC Bắc Rạch Chiếc Phước Long A.
• Căn hộ 9View là một phần của dự án Phước Long Spring Town trong khi căn hộ Citrine Apartment nằm cạnh đó tại phường Phước Long B.
• Flora Anh Đào và Flora Fuji ngay cạnh KDC Nam Long thuộc phường Phước Long B.
• The Art là một phần của Khu dân cư Gia Hòa, phường Phước Long B.
• EhomeS Phú Hữu và Flora Kikyo là một phần của Khu dân cư Nam Phan tại phường Phú Hữu.
• HausNeo và Sky 9 là thành phần của Khu dân cư Khang An tại phường Phú Hữu.
• Jamila liền kề KDC Bách Khoa phường Phú Hữu.
• HausBelo nằm trong dự án The Sun City Minh Sơn và The Eastern nằm cạnh dự án tại phường Phú Hữu.

Với giá căn hộ năm 2021 tại Quận 9, TP HCM, căn hộ bình dân và trung cấp có mức giá trung bình từ 990 USD đến 1400 USD mỗi mét vuông (psm). Theo đó, giá trung bình của căn hộ trung cấp dao động từ 1400 USD đến 2600 USD / m2. Các dự án căn hộ nêu trên là những ví dụ điển hình cho những khung giá này.

Chuyển dịch nhà ở căn hộ quận 9 từ trung cấp lên cao cấp

Khi thị trường bất động sản tại Quận 9 tiến triển đến quý 4/2020. Và với sự ra mắt của Masteri Center Point, thị trường căn hộ đã có bước chuyển mình.

Masteri Center point chiếm vị trí đắc địa trong khu đô thị Vinhomes Central Park. Đây là dự án đầu tiên tại Quận 9 phát triển căn hộ cao cấp tại địa phương với giá trung bình lên tới 2800 USD / m2 vào thời điểm ban đầu. Quan trọng hơn, với mỗi đợt mở bán Masteri Center Point tiếp theo sẽ đẩy giá trần căn hộ Quận 9 lên cao. Điều quan trọng không kém là giá căn hộ cao cấp đạt được đã kéo giới hạn trên của giá căn hộ trung cấp lên. Khi The Rainbow – Vinhomes Central Park được tung ra thị trường như một sản phẩm trung cấp vào quý 2 năm 2019, nó có giá trung bình là 1250 USD / m2. Sau đó, từ Quý 3/2020, The Origami – Vinhomes Central Park cũng là một sản phẩm trung cấp được tung ra thị trường với giá trung bình 2250 USD / m2. Với các bản phát hành tiếp theo đạt 2600 USD mỗi giây.

▸ 2. Nguyên nhân nào khiến giá căn hộ Quận 9 mới ra mắt tăng chóng mặt?

Sự xuất hiện của phân khúc căn hộ cao cấp tại Quận 9 là dấu mốc quan trọng khiến giá căn hộ mở bán mới tại đây tăng mạnh. Tuy nhiên, để hiểu được những lý do cơ bản tại sao sự kiện quan trọng này lại diễn ra, chúng ta phải nhìn vào bức tranh toàn cảnh hơn. Sự thay đổi giá cả trong một địa phương thường là kết quả của không chỉ các yếu tố bên trong của nó mà còn do các yếu tố bên ngoài địa phương.

Giá bất động sản quận 2 tăng nhanh đã chuyển trọng tâm sang quận 9

Trước hết, vào gần cuối năm 2021, giá thứ cấp của các căn hộ cao cấp đã hoàn thiện ở các quận lân cận Quận 2 dao động trung bình từ 2600 USD đến 4300 USD / m2. Trong khi các căn hộ cao cấp mới ra mắt đang bán trên 4300 USD / m2. Đối với giá bán lại của các căn hộ cao cấp tại Quận 2, chúng đang có mức giá trung bình từ 5150 USD đến 7000 USD / m2. Thậm chí, một số dự án còn đạt mức trần giá căn hộ tại Quận 2 TP.HCM là 8600 USD / m2.

Do đó, không có gì ngạc nhiên khi một căn hộ cao cấp có chất lượng và tiêu chuẩn tương tự, nó có giá khoảng 2600 USD / m2 ở Quận 9. So với mức giá trung bình là 3450 USD ở Quận 2, chi phí mua cao hơn một cách dễ dàng. 33%. Do giá bất động sản cao cấp tiếp tục tăng tại Quận 2 và để đáp ứng nhu cầu về căn hộ cao cấp, các chủ đầu tư phải tìm kiếm quỹ đất thay thế bên ngoài Quận 2 để phát triển căn hộ cao cấp với giá thành thấp hơn.

Quỹ đất dồi dào tại Quận 9, bất động sản khu dân cư

Thứ hai, thị trường bất động sản nhà ở tại Tp.HCM bắt đầu trỗi dậy từ năm 2013 khi chu kỳ bất động sản bùng nổ trước đó chạm đáy sau năm 2012. Điều này khiến chi phí thu hồi đất của các chủ đầu tư trở nên đắt đỏ hơn. Đặc biệt là ở các quận đi đầu trong phát triển bất động sản. Ngoài ra, các yếu tố khác như thanh tra toàn quốc về giao dịch đất không phù hợp đã hạn chế quỹ đất dự án tại quận 7, quận 2 và các quận nội thành. Do đó, các nhà phát triển bất động sản căn hộ cao cấp buộc phải tìm đến các địa phương thay thế xa hơn nội thành TP.HCM.

Do mật độ đô thị thấp và quỹ đất lớn nên các chủ đầu tư đã xác định được tình hình phù hợp để phát triển và tung ra các dự án nhà ở quy mô lớn với các tiện ích hỗ trợ cần thiết được tích hợp trong dự án. Điều này tạo ra một môi trường mà các chủ đầu tư có thể chủ động để tạo ra một môi trường sống có chất lượng cần thiết để hỗ trợ cuộc sống cao cấp. Làm như vậy, các chủ đầu tư sẽ có thể tạo ra nhu cầu nhà ở để hỗ trợ các căn hộ cao cấp và giá cao hơn liên quan.

Sự hình thành của Thành phố Thủ Đức thúc đẩy nhu cầu nhà ở

Thứ ba, chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đã công bố việc hình thành khu hành chính mới Thành phố Thủ Đức có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 với việc sáp nhập Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Được khái niệm để tự duy trì, Thành phố Thủ Đức được dự báo sẽ đóng góp một phần ba nền kinh tế của TP.HCM và 7% tổng sản phẩm quốc nội của Việt Nam. Điều này đã tạo nên sự thổi phồng trong bất động sản tại Thủ Đức. Trong đó Quận 9 đi đầu trong quy hoạch tổng thể của Thành phố Thủ Đức về việc tạo ra các điểm nóng về đổi mới để thúc đẩy các hoạt động kinh tế.

Quận 9 sẽ là nơi đặt Trung tâm Sản xuất Tự động và Trung tâm Công nghệ Sinh thái. Chưa kể, Trung tâm công nghệ giáo dục, Trung tâm tương lai, Trung tâm thể thao và sức khỏe đều nằm ở ranh giới của Quận 9. Điều này đã nâng vị trí địa lý của Quận 9 lên nổi bật. Như vậy, chúng ta có thể hiểu tại sao các nhà phát triển bất động sản lại muốn tận dụng giá trị của nhà ở tại đó. Tiến bộ kinh tế thúc đẩy cơ hội việc làm, từ đó thúc đẩy nhu cầu về nhà ở.

▸ 3. Liệu thị trường bất động sản Quận 9 có đạt được mức tăng giá như Quận 2?

Do đặc điểm phát triển thị trường nhà đất Quận 2 và Quận 9 khá giống nhau. Cùng với sự tương đồng về địa lý mà cả hai quận đều chia sẻ, việc xem xét tốt tiềm năng đầu tư vào căn hộ tại Quận 9 sẽ là để đánh giá mức độ biến động của giá căn hộ ở đó theo xu hướng giá của Quận 2. Trước đây, Quận 2 là từng là một trong những khu dân cư nghèo nhất của TP.HCM do không có điều kiện tiếp cận và bị ngăn cách với nội thành bởi sông Sài Gòn. Cho đến nay, đây là lĩnh vực được ưu tiên đầu tư bất động sản.

Cả Quận 2 và Quận 9 đều là những quận nội thành có mật độ dân số thấp nhất TP.HCM. Tính đến tháng 9 năm 2021, Quận 2 có 2958 người trên một km vuông và Quận 9 có 2561 người trên một km vuông. Hơn nữa, cả Quận 2 và Quận 9 đều có quy mô quận nội thành lớn nhất lần lượt là 49,75 và 114 km vuông. Điều thú vị là, nhu cầu đối với bất động sản nhà ở tại Quận 2 là cao nhất, thể hiện qua việc giá nhà đất tăng và một số căn hộ đắt nhất tại TP.HCM. Có chung đường biên giới dài với Quận 2 là Quận 9 về phía Đông. Cùng chung nhiều điểm tương đồng, chúng ta hãy cùng điểm qua những yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ Quận 2 và xem Quận 9 có những điều kiện cần thiết để đi sau song song không.

Cơ sở hạ tầng giao thông cải thiện khiến giá căn hộ cao hơn

Đáng chú ý là các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm được nâng cấp và nâng cấp đã góp phần làm tăng giá bất động sản quận 2. Khi kết nối thuận lợi với khu vực nội đô đông dân cư qua sông Sài Gòn. Một trường hợp điển hình là sau khi cầu Sài Gòn được mở rộng vào Quý 2 năm 2000 từ 19,63 lên 24 mét, cụm căn hộ bình dân và trung cấp đầu tiên đã được ra mắt và hoàn thành tại các phường Thảo Điền và An Phú, nằm ở bên trái và bên phải của Hà Nội. Đường cao tốc nối với cầu Sài Gòn. Khi hầm Thủ Thiêm được đưa vào hoạt động vào quý 4/2011 và cầu Sài Gòn 2 vào quý 4/2013, chúng đồng thời bắt đầu xu hướng tăng mới nhất của giá bất động sản tại Quận 2 và sự xuất hiện của các căn hộ cao cấp và sang trọng tại Quận 2.

Thị trường ghi nhận căn hộ trung cấp như Masteri Thảo Điền chào bán ở mức 1450 USD / m2 trong quý 4/2014 và The Ascent chào bán vào quý 1/2015 với mức 1600 USD so với mức trần không quá 1200 USD / m2 trong những năm trước. Dễ dàng tăng giá sơ cấp từ 21 đến 33%. Cũng như sự xuất hiện của các căn hộ cao cấp như Gateway Thảo Điền được chào bán với giá 2000 USD / m2 vào Quý 2/2015 và Estella Heights được chào bán với giá 1950 USD / m2 vào Quý 1/2015.

Hiện tại đối với Quận 9, chính quyền thành phố đang ưu tiên hoàn thiện các cơ sở hạ tầng giao thông như đường vành đai 2 và 3, cùng với việc mở rộng xa lộ Hà Nội và kéo dài đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Điều này chắc chắn sẽ giải tỏa ách tắc giao thông qua Quận 9 và chuyển hướng lưu lượng giao thông với Quận Thủ Đức và Quận 7. Hơn nữa, các trục đường chính trong Quận 9 đã được dự kiến ​​mở rộng và nâng cao khả năng kết nối nội khu. Đầu tiên là đường Nguyễn Duy Trinh, tiếp theo là các đường khác như Lã Xuân Oai, Đỗ Xuân Hợp, Lê Văn Việt và Lò Lu. Với Liên Phương, Hoàng Hữu Nam và Bưng Ông Thoàn ở giai đoạn sau.

Ngoài ra, có kế hoạch mới cho nhiều tuyến đường kết nối hơn giữa các điểm nóng đổi mới đã được quy hoạch như một phần trong quy hoạch tổng thể của Thành phố Thủ Đức và giữa Quận 9 với các khu đô thị trong tỉnh Bình Dương và Đồng Nai như Nhơn Trạch, Long Thành và Dĩ An.

Tại Quận 9, gần Xa lộ Hà Nội, giá sơ cấp căn hộ trung cấp đã tăng từ 1200 USD / m2 trong quý 2/2017 với Saigon Gateway lên 1500 USD vào quý 1/2018 với Him Lam Phú An. Đánh dấu mức tăng 25% chỉ trong hơn một năm. Một ví dụ khác, khi đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây đi vào hoạt động vào quý 1/2015, giá căn hộ chào bán mới gần ngã ba đường cao tốc và đường vành đai 2 đã tăng từ 930 USD / m2 với Flora Anh Đào trong quý 1/2015 lên 1350 USD vào quý 4/2018. với Safira. Tăng 45% trong khoảng thời gian khoảng 3 năm.

Do đó, người ta cho rằng giá nhà ở Quận 9 sẽ tăng khi kết nối giữa các quận và nội quận được cải thiện cho các phương tiện giao thông cá nhân sử dụng. Khi tham khảo tác động của việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông tại Quận 2 đối với nhà ở, chúng tôi nhận thấy bất động sản tại Quận 9 bắt đầu có xu hướng tương tự với sự bứt phá về giá đối với căn hộ trung cấp và sự xuất hiện của căn hộ cao cấp.  

Giá các căn hộ gần ga tàu điện ngầm tăng hơn so với các căn hộ tương tự ở xa hơn

Tuyến tàu điện ngầm đầu tiên của TP.HCM sẽ kết nối tổng kho của quận 9 với trạm trung chuyển tại trung tâm thành phố Bến Thành. Tuyến metro số 1 đi từ Quận 9 song song với Xa lộ Hà Nội, qua Quận 2 trước khi vào nội đô. Xu hướng phát triển nhà ở cao tầng đang nổi lên dọc theo tuyến tàu điện ngầm và sự tiến bộ của nó từ trung cấp đến cao cấp là có lý do. Các thành phố lớn tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển tuyến nhanh chóng cho những người đi làm với thời gian di chuyển ngắn hơn trên những khoảng cách xa hơn. Và điều này sẽ làm tăng khả năng mong muốn của các vị trí trong khoảng cách đi bộ đến các ga tàu điện ngầm.

Nhìn vào căn hộ tại Quận 2, có thể nhận thấy Masteri Thảo Điền có mức tăng giá trung bình 14,7% mỗi năm từ khi ra mắt đến cuối năm 2021. So với The Ascent là 7,3% và Tropic Garden là 6,6% mỗi năm. Masteri Thảo Điền nằm gần ga tàu điện ngầm An Phú (ga số 7), trong khi cả The Ascent và Tropic Garden đều cách cùng ga 1,7 km và 2,4 km đi bộ. Quan trọng hơn, Masteri Thảo Điền ghi nhận mức chênh lệch giá thứ cấp là 20% so với The Ascent và 38% so với Tropic Garden.

Thêm vào đó, giá của Thảo Điền Pearl đã tăng 57% từ khi ra mắt cho đến khi nằm cạnh ga tàu điện ngầm Thảo Điền (ga số 6). So với Hoàng Anh River View tăng giá 39% cách ga số 6 1 km đi bộ. Giá thứ cấp hiện tại cho thấy Thảo Điền Pearl cao hơn Hoàng Anh River View 46%.

Một ví dụ khác là giá của các căn hộ cao cấp ở Quận 2 với The Nassim nằm cách ga tàu điện ngầm An Phú 800 mét đi bộ và d’Edge Thảo Điền 2,2 km đi bộ từ cùng ga. Xu hướng giá cho thấy The Nassim ghi nhận mức tăng giá trung bình hàng năm 12% kể từ khi ra mắt so với 6,5% của d’Edge Thảo Điền. Nassim giữ mức cao hơn 14,5% so với d’Edge Thảo Điền dựa trên giá bán lại vào cuối năm 2021, mặc dù là một dự án cũ.

Quận 9 trước đây chỉ có các căn hộ bình dân và trung cấp dọc theo tuyến Metro số 1. Các căn hộ trung cấp ở đây có giá từ 1300 USD / m2 đến 1740 USD / m2 dựa trên giá thứ cấp cuối năm 2021. Mức giá này cao hơn so với các dự án căn hộ trung cấp tương tự khác tại Quận 9 không nằm gần Tuyến Metro số 1 là 1200 USD đến 1600 USD. Các căn hộ trung cấp tại Quận 9 gần tuyến Metro số 1 có giá trung bình cao hơn 8,5% so với căn hộ so sánh cách xa hơn.

Như vậy, có thể thấy rõ ràng rằng căn hộ Quận 9 gần tuyến Metro số 1 đã có mặt bằng giá tương tự như Quận 2. Diễn tiến tự nhiên tiếp theo trong phát triển nhà ở của Quận 9 chắc chắn sẽ là sự xuất hiện của các căn hộ cao cấp cùng. Tuyến Metro số 1 đã diễn ra tại Quận 2. Việc ra mắt The 9 Stellars vào cuối năm 2021 sẽ là dự án căn hộ cao cấp đầu tiên nằm trong khoảng cách đi bộ đến ga tàu điện ngầm tại Quận 9. Điều này báo hiệu sự khởi đầu chuyển mình của Quận Thị trường nhà ở của 9 và triển vọng tăng giá.

Các dự án căn hộ cao cấp có mức tăng giá lớn hơn so với phân khúc thấp hơn

Do các dự án căn hộ cao cấp (phân khúc cao cấp và hạng sang) mọc lên tại Phường Thảo Điền, Quận 2, chúng được định giá cao hơn nhiều so với các căn hộ trung cấp trong cùng thời điểm. Tuy nhiên, tỷ lệ phần trăm tăng giá của các căn hộ cao cấp này nhiều hơn so với các phân khúc sản phẩm tầm thấp. Do Quận 9 cũng đã bắt đầu thấy các căn hộ cao cấp được tung ra thị trường, nên sẽ rất thú vị khi xem liệu nó có đáp ứng được các điều kiện cần thiết để theo xu hướng giá của Quận 2 hay không.

Nhìn vào Thảo Điền Pearl, được coi là căn hộ cao cấp của Quận 2, trước đó đã được xác nhận rằng giá của nó đã tăng tới 57%. Con số này tăng so với mức giá ra mắt của nó là 1580 USD / tấn vào quý 2/2011. Trước đó, vào Quý 2/2009, căn hộ trung cấp Hoàng Anh River View nằm sát sông Sài Gòn với tầm nhìn thoáng đạt đã được tung ra thị trường với giá 1220 USD / m2. Tuy nhiên, dù rẻ hơn với môi trường sống tốt và chỉ cách Thảo Điền Pearl 1 km, nhưng mức tăng giá của căn hộ này cho đến thời điểm hiện tại chỉ là 39%. Người mua có thể kỳ vọng giá của Hoàng Anh River View sẽ tăng cao hơn do chênh lệch giá lớn với căn hộ cao cấp. Nhưng thay vào đó, Thảo Điền Pearl lại đăng ký mức tăng giá lớn hơn.

Tương tự, mặc dù The Nassim là một căn hộ cao cấp tại Quận 2 được tung ra thị trường vào Quý 4/2015 với giá 3000 USD / m2. Hàng xóm ở cách Gateway Thảo Điền 450 m, cũng được tung ra thị trường cùng thời điểm vào Quý 2/2015 với giá 1990 USD / m2. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, The Nassim đã tăng giá 72% so với Gateway Thảo Điền là 65% trong gần cùng thời gian. Nếu một người mua bất động sản chọn mua The Nassim trên Gateway Thảo Điền, người mua sẽ kiếm được thêm 7%. Mặc dù vậy, hầu hết người mua có thể sẽ chọn Gateway Thảo Điền vì giá mua thấp hơn.

Lấy một ví dụ khác tại Quận 2, Q2 Thảo Điền là khu căn hộ cao cấp nằm ngay cạnh Masteri An Phú được ra mắt cùng tháng trong quý 1/2018. Tại thời điểm ra mắt, Q2 Thảo Điền là một dự án cao cấp được chào bán với giá 3260 USD / m2. Trong khi Master An Phú là một dự án trung cấp được tung ra với giá 2150 USD / m2. Nhìn vào giá thị trường cuối năm 2021 của cả 2 dự án, giá Q2 Thảo Điền tăng 43% trong khi Masteri An Phú chỉ tăng 36%. Điều này càng khẳng định, việc mua căn hộ tại một dự án mới ra mắt rẻ hơn không nhất thiết có nghĩa là lợi nhuận tốt hơn. Trên thực tế, một số căn hộ đắt tiền hơn mang lại khả năng tăng giá tốt hơn.

Kể từ thời điểm này, Quận 9 đang chứng kiến ​​nhiều căn hộ cao cấp được xây dựng hơn nhưng hàng xóm của chúng có xu hướng là căn hộ trung cấp hoặc thậm chí bình dân. Ví dụ, Masteri Center Point một dự án cao cấp được chào bán với giá 2780 USD / m2 nhưng nằm đối diện The Rainbow Vinhomes Grand Park, một dự án trung cấp được chào bán với giá 1260 USD / m2. Đây cũng là tình trạng tương tự khi căn hộ hạng sang lần đầu tiên được phát triển bên cạnh căn hộ trung cấp hoặc cao cấp ở Quận 2. Người mua do dự khi cam kết do chênh lệch giá quá lớn và thường chọn phương án rẻ hơn. Nhanh chóng chuyển tiếp, và bây giờ ai là người thực hiện giao dịch mua bất động sản tốt hơn.    

Các trung tâm mua sắm tạo điều kiện cho giá nhà ở lân cận tăng trưởng mạnh

Một trong những mong muốn chính của cuộc sống ở Quận 2 là sự thuận tiện đô thị và khả năng tiếp cận với bán lẻ và thương mại. Khi nhà ở phát triển cũng vậy, các tiện nghi phục vụ cho cư dân cũng sẽ được tạo ra. Trong tất cả các quận phát triển, thường có một vài trung tâm mua sắm nổi bật.

• SC VivoCity và Crescent Mall tại Quận 7 lần lượt khai trương vào Quý 3/2015 và Quý 4/2011.
• Vincom Mega Mall Thảo Điền và Estella Place tại Quận 2 lần lượt khai trương vào Quý 4/2015 và Quý 4/2018.
• Vincom Center Landmark 81 và Pearl Plaza tại Quận Bình Thạnh lần lượt khai trương vào Quý 3/2018 và Quý 4/2015.
• Vincom Center Đồng Khởi và Saigon Centre tại Quận 1 lần lượt khai trương vào Quý 2/2010 và Quý 2/2016.
• Hùng Vương Plaza tại Quận 5 khai trương vào Quý 2/2007.
• Vạn Hạnh Mall tại Quận 10 khai trương vào Quý 1/2018.
• Trung tâm thương mại Giga Mall tại Quận Thủ Đức khai trương vào Q1 / 2019.
• Aeon Mall tại Quận Tân Phú khai trương vào Quý 1/2014.
• Aeon Mall tại Quận Bình Tân khai trương vào Quý 3/2016.

Đáng chú ý, quận 9 vẫn chưa có một trung tâm mua sắm lớn nào được xây dựng để phục vụ cho cư dân của mình. Tuy nhiên, cho đến nay đây vẫn là quận nội thành lớn nhất của Thành phố Hồ Chí Minh so với tất cả các quận nội thành khác. Với Quận 2 ở vị trí thứ hai với quy mô nhỏ hơn một nửa Quận 9. Như vậy, không phải nếu nhưng khi nào thì các trung tâm thương mại và bán lẻ đầu tiên sẽ bắt đầu được xây dựng tại Quận 9. Thực tế, với việc phát triển căn hộ Quận 9 chiếm ưu thế tổng thể nguồn cung tại TP.HCM, 1 hoặc 2 trung tâm mua sắm lớn sẽ tiếp theo trong sự phát triển đường ống dẫn.

Với sự xuất hiện trong tương lai của các trung tâm mua sắm làm thay đổi mong muốn của Quận 9 về cuộc sống chất lượng hơn, chúng ta cùng xem các trung tâm mua sắm ở Quận 2 tác động tích cực như thế nào đến tăng trưởng giá ở các căn hộ lân cận. Thật vậy, các dự án trong khoảng cách đi bộ đến các trung tâm mua sắm cho thấy tỷ lệ tăng giá cao hơn so với các dự án có giá thấp hơn nằm xa trung tâm mua sắm.

Lấy Estella Place tại Quận 2 làm ví dụ. Trung tâm mua sắm này được kết nối với Estella Heights, một dự án phát triển căn hộ cao cấp đã được tung ra với giá 1940 USD / m2 vào quý 1/2015. Giá căn hộ của nó tăng 76% cho đến cuối năm 2021. So sánh Estella Heights với Gateway Thảo Điền, một dự án căn hộ cao cấp khác được ra mắt cùng thời điểm vào Quý 2/2015. Gateway Thảo Điền nằm đối diện Xa lộ Hà Nội, cách Estella Place 1,3 km lái xe. Gateway Thảo Điền được tung ra vào thời điểm đó với giá 1980 USD / m2. Tuy nhiên, giá của nó chỉ tăng 65%, thấp hơn đáng kể 11% so với Estella Heights.

Trong một ví dụ khác, chúng ta nhìn vào Masteri Thảo Điền, ngay cạnh Vincom Mega Mall Thảo Điền. Ra mắt ở mức 1420 USD / m2 vào quý 4 năm 2014, giá của nó đã tăng trung bình 14,7% một năm cho đến cuối năm 2021. So sánh với Masteri An Phú, một căn hộ trung cấp tương tự nằm cách Vincom Mega Mall 800 m đi bộ. Thảo Điền. Kể từ khi đưa ra mức giá 2150 USD / m2, giá Masteri An Phú tăng trung bình ít hơn 9% mỗi năm.

Do đó, xu hướng giá của các căn hộ nằm gần các trung tâm mua sắm tại Quận 2 có xu hướng tăng giá mạnh hơn so với các căn hộ ở vị trí xa hơn. Nhiều khả năng các dự án nhà ở tại Quận 9 có trung tâm mua sắm lớn sẽ có tốc độ tăng giá như ở Quận 2 với các ví dụ trên. Hơn nữa vì Quận 9 chưa có trung tâm mua sắm lớn.

▸ 4. Giá căn hộ quận 9 có thể tăng hơn nữa?

Giả sử giá tăng theo quỹ đạo tương tự như Quận 2 (Phường Thảo Điền / An Phú). Ước tính giá căn hộ tăng 8% hàng năm kể từ năm 2009 từ các dự án được lấy mẫu. Và với việc Masteri Center Point được tung ra ở mức 2780 USD / m2 vào quý 4/2020, được coi là tiêu chuẩn giá căn hộ cao cấp tại Quận 9. Giá căn hộ cao cấp tại Quận 9 sẽ tăng lên 3890 USD / m2 trong 5 năm tới. Điều này cho thấy các căn hộ mở bán mới tại Quận 9 phải chuyển sang phân khúc sản phẩm hạng sang. Điều này sẽ làm tăng giá căn hộ bằng cách tạo ra mức trần và tiêu chuẩn giá mới.

Với 3890 USD / m2, người mua bất động sản có thể mua được những lựa chọn thay thế căn hộ mới nào khác ở TP.HCM vào năm 2026? Tính đến cuối năm 2021, các căn hộ mở bán mới tại khu trung tâm thương mại của Thành phố Hồ Chí Minh đã được bán trên 8000 USD / m2 và các căn hộ cao cấp ở Quận 2 đang bán trên 5000 USD / m2. Với việc Quận Thủ Đức lần đầu tiên chứng kiến ​​một dự án căn hộ cao cấp có giá khoảng 4000 USD / m2 gần tuyến Metro số 1. 

Chúng tôi chắc chắn rằng trong 5 năm tới, giá sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung căn hộ chào bán mới khan hiếm. . Câu hỏi lớn đặt ra là liệu Quận 9 có tiềm năng như Quận 2 để duy trì căn hộ cao cấp hay không vì nó thực sự cách xa khu trung tâm thương mại của TP.HCM hơn nhiều.

• Với diện tích đất lớn nhất quận, quỹ đất dồi dào là cơ hội biến quận 9 thành một khu đô thị mới được quy hoạch bài bản.
• Việc nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông được ưu tiên sẽ làm tăng khả năng tiếp cận của Quận 9 cũng như mang lại lợi ích cho Quận 2. Tăng cường kết nối với các tỉnh công nghiệp như Bình Dương và Đồng Nai cũng như các quận khác của TP.HCM.
• Có một tuyến tàu điện ngầm vận chuyển khối lượng lớn giúp giảm thời gian và chi phí đi lại vào khu trung tâm thương mại của TP.HCM.
• Việc tạo cơ hội việc làm phù hợp với các trung tâm việc làm do các đầu mối đổi mới kinh tế của Thành phố Thủ Đức tạo ra.
• Sự phát triển của các trung tâm đô thị thương mại và bán lẻ phục vụ cho dân cư tại Quận 9.

Chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đã coi Quận 9 là khu vực đi đầu trong việc thúc đẩy nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh và được chú trọng rõ ràng trong lộ trình phát triển như một phần của Thành phố Thủ Đức rộng lớn hơn. Có thể thấy một số tác động của các yếu tố trên trong việc tăng giá căn hộ tại Quận 9 và sự xuất hiện của các căn hộ cao cấp. Khi các quận phát triển và trưởng thành hơn tiếp tục ghi nhận mức tăng giá căn hộ, chúng ta sẽ thấy nhu cầu nhà ở chuyển hướng sang Quận 9. Nhìn chung do các khu vực lân cận ngày càng phát triển và thời gian đi lại rút ngắn đến các khu vực trọng điểm trong Thành phố Hồ Chí Minh. Và nhu cầu về bất động sản vì bất kỳ lý do gì là một phần chính trong việc duy trì và tăng giá bất động sản hơn nữa.