Chủ nhà quyết định bán căn hộ của mình vì nhiều lý do. Như họ đang tìm cách nâng cấp lên một bất động sản lớn hơn để cho một gia đình lớn hơn, muốn giảm quy mô vì một gia đình nhiều thế hệ tách biệt để có thêm sự riêng tư hoặc cần tiền bán một căn hộ để thu hồi vốn.
Hầu hết những người bán nhà đều mong muốn được bán nhanh chóng với mức phí thấp mà họ chỉ cần niêm yết căn hộ của mình trực tiếp trên các trang web rao vặt trực tuyến hoặc thông báo cho nhiều đại lý bất động sản nhất có thể, nhanh chóng tìm được người mua đủ điều kiện, thu tiền, làm thủ tục giấy tờ và bàn giao nhà. Trên thực tế, việc bán một căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm nhiều vấn đề cân nhắc và chuyển nhượng; một số trong số đó nằm trong tầm kiểm soát của bạn và một số nằm ngoài tầm tay của bạn. Kiến thức về những yếu tố này sẽ giúp bạn có được một lợi nhuận tốt.

Nội Dung Chính [Ẩn ]

3▸ 1. Khi nào là thời điểm thích hợp để bán?

Không phải tất cả các trường hợp trên thị trường bất động sản đều bình đẳng, và nó cũng không giống nhau. Tính chu kỳ của thị trường bất động sản tạo ra 2 tình huống cơ bản trên thị trường căn hộ thứ cấp (bán lại / bán lại) tại Thành phố Hồ Chí Minh: Khi nguồn cung căn hộ tồn kho thấp, khả năng cao là bạn có thể bán nhanh hơn và bán được giá cao hơn. Đây được gọi là “thị trường của người bán”, theo đó chủ nhà là “vua”. Ngược lại, ở những khu vực lân cận nơi nhu cầu mua nhà đã giảm, chủ nhà sẽ phải làm nhiều thứ hơn để thu hút người mua. Đây được gọi là “thị trường của người mua”, nơi những người mua nhà ở vị trí thuận lợi.

Trong một tình huống lý tưởng, bạn muốn niêm yết căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh của mình để bán trên thị trường người bán. Tuy nhiên, điều này có thể không thực hiện được trong hầu hết thời gian; nếu bạn bỏ lỡ cửa sổ thị trường của người bán, cửa sổ tiếp theo có thể xuất hiện sau nhiều năm nữa. Có thể không có lợi cho bạn khi chờ đợi (đặc biệt nếu bạn cần tiền); nếu bạn đang bán căn hộ của mình với giá cao, rất có thể bạn sẽ mua một căn hộ khác trong cùng thời gian với giá cao.

Theo nguyên tắc chung, bạn không nên lo lắng quá nhiều về thời điểm bán căn hộ của mình trên thị trường bất động sản thứ cấp. Thị trường là một yếu tố nằm ngoài tầm tay của bạn, và bạn vẫn sẽ phải chuẩn bị để làm việc với bất kỳ tình huống thị trường nhất định nào; tập trung vào các yếu tố trong tầm kiểm soát của bạn để tối đa hóa giá bán căn hộ của bạn.

Trong tầm kiểm soát: những việc như thuê một đại lý bất động sản thực sự giỏi và tối đa hóa sức hấp dẫn trực tuyến của ngôi nhà của bạn có thể chuyển công sức thành tiền và kết thúc thuận lợi hơn.

▸ 2. Làm thế nào để định giá một căn hộ để bán?

Vấn đề đau đầu nhất khi bán căn hộ của bạn là niêm yết giá bán căn hộ đó ở mức giá nào. Ngay cả trong thị trường của người bán, người mua nhà không sẵn sàng trả nhiều hơn những căn hộ tương đương khác trên thị trường đang bán, vì vậy điều quan trọng là người bán nhà phải định giá căn hộ của họ ngay lần đầu tiên; việc định giá quá cao sẽ khiến căn hộ của bạn bị người mua qua mặt và “để lại trên giá”, trong khi đánh giá thấp giá trị của căn hộ có thể khiến bạn mất tiền.

Một sai lầm thường xuyên mà người bán nhà thường mắc phải là định giá căn hộ quá cao (cao hơn giá thị trường trung bình) và sau đó định kỳ hạ giá nếu không có người mua tiềm năng. Một số người bán có thể nghĩ rằng phương pháp này sẽ tối đa hóa lợi nhuận cao nhất nhưng trên thực tế, điều ngược lại thường đúng. Căn hộ giảm giá nhiều lần có thể khiến người mua nhà có ấn tượng rằng có vấn đề gì đó với căn hộ hoặc điều đó là không mong muốn, vì vậy, tốt nhất là loại bỏ nhu cầu giảm giá nhiều lần bằng cách định giá căn hộ của bạn để thu hút nhiều người mua tiềm năng nhất từ khi bắt đầu.

Để định giá căn hộ của bạn ngay từ đầu, bạn sẽ phải nghiên cứu giá của mình và tìm hiểu thị trường thứ cấp từ trong ra ngoài. Cách để làm là rà soát các danh sách căn hộ rao bán có thể so sánh/tương tự trong cùng một khu vực lân cận trên các trang web phân loại (niêm yết) trực tuyến. Đây là những dữ liệu gần nhất mà bạn có thể tự nhận được để hỗ trợ bạn trong việc đưa ra quyết định trong nháy mắt. Bạn có thể biết rõ về những căn hộ tương đương xung quanh được liệt kê để làm gì.

Theo dõi giá giao dịch thực tế của các căn hộ đã bán gần đây tại một khu vực cụ thể có thể cho bạn hình dung tốt hơn so với giá chào bán, nhưng TP.HCM là thị trường bất động sản bán minh bạch nên dữ liệu này không được công bố rộng rãi. Ngoài ra, nếu bạn không có thời gian tự nghiên cứu về giá cả thị trường, tốt nhất là bạn nên tham khảo ý kiến ​​của một đại lý bất động sản có tâm với nghề. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các đại lý bất động sản được thông báo tốt với công việc là gặp gỡ và nói chuyện với người bán và người mua nhà hàng ngày là nguồn tốt nhất để hiểu giá giao dịch.

Nói chuyện với một số đại lý bất động sản để đánh giá căn hộ của bạn và đề xuất giá bán, nhưng đừng quá vui mừng nếu một đại lý quay lại với bạn với giá bán cao (họ có thể chỉ muốn làm hài lòng bạn đủ để được bổ nhiệm). Trên thực tế, bạn nên lấy giá trị trung bình của tất cả các giá bán được niêm yết và so sánh với nghiên cứu trực tuyến của riêng bạn (nếu có thể). Hãy nhớ rằng người mua nhà có thể sẽ cố gắng thương lượng chiết khấu, vì vậy bạn nên thêm biên độ từ 5 đến 10% ký quỹ vào mức giá chốt mà bạn sẵn sàng chấp nhận. 

▸ 3. Số dư tiền sau khi bán là bao nhiêu?

Trước khi thực sự bán căn hộ của mình, bạn sẽ muốn biết mình sẽ kiếm được bao nhiêu tiền, vì vậy bạn có thể tính toán số tiền mặt thực tế còn lại sau khi bạn đã trả xong khoản vay thế chấp của ngân hàng (nếu có). Ngân hàng thường có hình phạt cho việc trả nợ trước hạn, hãy luôn kiểm tra xem phí trả nợ trước hạn tính đến mức nào.

Bằng cách tính toán số dư tiền mặt của mình trước khi bán, bạn đang lập kế hoạch trước một cách hiệu quả và có thể xác định số tiền bạn cần nạp thêm để đặt cọc hoặc thanh toán cho tài sản đắt tiền hơn tiếp theo trong trường hợp nâng cấp. Nếu bạn có kế hoạch đầu tư vào bất động sản, số dư tiền mặt cũng sẽ giúp bạn tính toán tài chính nếu bạn có đủ tiền để đặt cọc cho 2 bất động sản thay thế.

▸ 4. Làm thế nào để chuẩn bị một căn hộ để bán?

Ấn tượng đầu tiên khi một người mua nhà tiềm năng bước vào căn hộ của bạn sẽ để lại ấn tượng tích cực hoặc tiêu cực. Nếu bạn “cải tiến” căn hộ của mình đủ tốt, bạn không chỉ có nhiều khả năng bán được căn hộ của mình nhanh hơn, mà còn tăng giá trị căn hộ của bạn để thu được giá bán cao hơn.

Việc dàn dựng căn hộ của bạn không nhất thiết phải tốn kém nhiều chi phí. Hãy quên những hình ảnh nội thất hào nhoáng mà bạn nhìn thấy trên internet và trên tạp chí. Có những điều đơn giản bạn có thể làm để đạt được mục tiêu tương tự. Dọn dẹp và dọn dẹp, loại bỏ những thứ lộn xộn thừa ra khỏi tài sản, sơn màu trung tính cho các bức tường, sửa chữa mọi hư hỏng cản trở tài sản hoạt động bình thường, khử mùi hôi, thay thế các thiết bị bị hư hỏng, v.v.

Một thực hành rất tốt, và chưa bao giờ là đủ, là làm giảm tính cá nhân hóa ngôi nhà của bạn; giúp người mua thỏa sức tưởng tượng có đồ dùng cá nhân và đồ trang trí cho căn hộ của họ.

▸ 5. Làm thế nào để bán một căn hộ?

Ở bước này, bạn phải đối mặt với 2 sự lựa chọn: Thứ nhất, tự mình thực hiện để tiết kiệm hoa hồng khi chỉ định một đại lý bất động sản, hoặc thứ hai là làm việc với tất cả các đại lý không độc quyền mà bạn có quyền truy cập. Nếu bạn đang sử dụng tùy chọn cũ, bạn sẽ cần thực hiện các bước cơ bản như sau:

  • Chuẩn bị một văn bản nêu rõ các thông số kỹ thuật cơ bản của căn hộ của bạn (bạn nên bao gồm diện tích căn hộ, tình trạng bàn giao, giá chào bán, v.v.).
  • Chụp hình nội thất căn hộ và tiện ích tòa nhà.
  • Đăng ký tài khoản trên các trang web phân loại bất động sản lớn của Việt Nam, trả tiền để có mức độ hiển thị cao hơn cho danh sách rao bán theo chủ sở hữu (FSBO) của bạn và bắt đầu đăng.
  • Ngoài ra, bạn có thể tham gia các nhóm Facebook liên quan đến cộng đồng cư dân tòa nhà chung cư của bạn và đăng danh sách FSBO của bạn.
  • Sẵn sàng cam kết thời gian (thường là sau giờ hành chính) để mở cửa và tiến hành xem căn hộ cho nhiều khách hàng tiềm năng.

Nếu bạn thấy lựa chọn 1 quá rắc rối, bạn có thể khảo sát một vài đại lý bất động sản tập trung vào khu vực lân cận của bạn, biết rằng căn hộ của bạn đã có trên thị trường và có sẵn để bán, đồng thời hoan nghênh tất cả các đại lý bán cho bạn bằng cách trả hoa hồng. Thông thường, bất kỳ đại lý bất động sản tử tế nào sẽ có thể giải quyết tất cả những điều trên cho bạn và nhiều hơn thế nữa, vì đó là một phần của công việc hàng ngày của họ.

Một lựa chọn khác mà bạn có thể muốn xem xét nghiêm túc là chỉ định một đại lý bất động sản độc quyền đại diện cho bạn. Lợi ích của việc chỉ định một đại lý độc quyền là bạn có thể chắc chắn rằng căn hộ để bán của bạn sẽ tiếp cận tối đa trên thị trường; điều này là do nếu người đại diện có thể được đảm bảo hoàn lại chi phí và thời gian họ bỏ ra để tiếp thị tài sản của bạn, bạn có thể chắc chắn rằng họ sẽ cố gắng hết sức. Hơn nữa, các đại lý bất động sản có xu hướng hợp tác với nhau để chia hoa hồng, vì vậy bạn với tư cách là người bán nhà không gặp bất lợi so với việc có một đội quân đại lý bất động sản làm việc cho bạn. Lưu ý chỉ chỉ định một đại lý có đạo đức và năng lực mà bạn tự tin làm việc cùng để đảm bảo quyền lợi của bạn được bảo vệ.

Những lựa chọn bạn đưa ra ở đây nằm trong tầm kiểm soát của bạn; chỉ định một đại lý bất động sản tận tâm (người biết họ đang làm gì) và tối đa hóa sự hấp dẫn của căn hộ của bạn đối với người mua nhà thông qua tiếp thị trực tuyến sẽ giúp bạn chuyển đổi tất cả nỗ lực đó thành tiền mặt.

▸ 6. Các chi phí cuối cùng của việc bán một căn hộ là gì?

Bán một căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh thường dẫn đến một số chi phí đóng cửa nhất định mà người bán phải chịu. Những người bán nhà thiếu kinh nghiệm thường bỏ qua những chi phí này, khiến họ quay lưng lại với giá chào bán của mình, khiến những người mua tiềm năng thất vọng và bỏ mặc thỏa thuận. Chi phí đóng cửa có thể lên đến 5% giá bán căn hộ. Dưới đây là tổng quan về tất cả các chi phí mà người bán nên chuẩn bị để tạo điều kiện cho một cuộc thương lượng suôn sẻ.

Hoa hồng đại lý: Mức hoa hồng chung trên thị trường cho việc bán căn hộ của bạn tại Thành phố Hồ Chí Minh dao động từ 1 đến 2% (chưa bao gồm VAT). Hoa hồng này được chia cho 2 đại lý (hoặc nhiều hơn) trong trường hợp đồng phá nên bạn không cần trả thêm nếu có nhiều đại lý tham gia. Một cách khác mà bạn có thể muốn thương lượng với các đại lý là nêu giá bán cuối cùng của bạn và trả bất kỳ số tiền nào vượt quá dưới dạng hoa hồng.

Phí quản lý: Các khoản phí như vậy được thu bởi một số chủ đầu tư (nếu giao dịch diễn ra trước khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp) để hỗ trợ người bán nhà chuẩn bị “Thư xác nhận” để xác minh rằng căn hộ chưa xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu , được pháp luật cho phép chuyển nhượng và tổng số tiền chủ đầu tư nhận được cho căn hộ. Mỗi chủ đầu tư thu một số tiền khác nhau, nhưng theo hướng dẫn, thường là từ 3 triệu đến 10 triệu đồng.

Phí Công chứng: Tất cả các giao dịch mua bán căn hộ chung cư tại Tp.HCM cần phải được công chứng viên công chứng tại phòng công chứng. Chi phí công chứng khác nhau đối với các văn phòng công chứng khác nhau, nhưng nó không phải là một sự khác biệt lớn. Phí công chứng được tính theo giá bán tài sản và dao động từ 1 triệu đến 10 triệu đồng.

Thuế Thu nhập Cá nhân (TNCN): Theo quy định của pháp luật, người bán nhà phải nộp thuế đối với thu nhập thu được từ việc bán căn hộ của mình. Thuế suất hiện hành là 2% (giá bán). Luật thuế tại Việt Nam cho phép miễn thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình trực hệ hoặc nếu người bán đáp ứng các tiêu chí khác.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Bài viết này nhằm cung cấp thông tin cung cấp các thủ thuật hướng dẫn người bán nhà hiểu những vấn đề chính trong việc bán căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nó hoàn toàn không phải là một sự thay thế cho các dịch vụ bán hàng chuyên nghiệp. Người bán nhà nên tham gia các dịch vụ chuyên nghiệp của một đại lý bất động sản có tâm với nghề và sử dụng thông tin trong hướng dẫn này để đảm bảo rằng quyền lợi của bạn được bảo vệ.