Là một người mua nhà nước ngoài, sớm hay muộn bạn sẽ cần phải bán bất động sản nhà ở của mình vì bất cứ lý do gì; Có thể là bạn đang chuyển đến một quốc gia khác, hoặc đến lúc rút tiền cho khoản đầu tư của bạn, hay bạn đang tìm cách nâng cấp hoặc hạ cấp, v.v. Khi đó, hiểu rõ về quy trình sẽ giúp bạn tiết kiệm cả thời gian và tiền bạc.

Nội Dung Chính [Ẩn ]

▸ 1. Người nước ngoài có thể bán nhà ở Việt Nam của mình không? Có thể bán được cho ai?

Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được pháp luật cho phép bán tài sản của họ. Người nước ngoài có thể chọn bán nhà của mình cho một người mua nước ngoài đủ điều kiện khác hoặc một công dân Việt Nam. Trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bạn phải chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán mà bạn đang giữ cho người mua (về mặt kỹ thuật thì đây được gọi là bán phụ). Khi bạn bán với Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp lệ (bán lại), thời hạn còn lại của quyền sở hữu cho thuê kể từ ngày được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu của bạn sẽ được tiếp tục. Nếu người được chuyển nhượng là công dân Việt Nam thì quyền sở hữu sẽ tự động được chuyển đổi sang quyền sở hữu tự do.

▸ 2. Có thể bán bất động sản nhà ở mà chủ sở hữu nước ngoài đang ở Việt Nam không?

Quy trình bán bất động sản nhà ở tại Việt Nam giống nhau đối với người mua nước ngoài mua theo Hợp đồng Mua bán (SPA) hoặc Hợp đồng cho thuê dài hạn (LTLC). Cả người bán và người mua sẽ phải trực tiếp có mặt tại Việt Nam để thực hiện giao dịch mua bán cần thiết. Tuy nhiên, trong trường hợp người bán nhà ở nước ngoài không thể đến Việt Nam thì cần phải có “Giấy ủy quyền” có công chứng để ủy quyền cho cá nhân khác nhằm thay mặt chủ sở hữu hợp pháp thực hiện các giao dịch mua bán nhà đó tại Việt Nam.

Thư Ủy quyền (LOA) hoặc Giấy ủy quyền (POA) này về cơ bản là cùng một loại tài liệu được gọi khác nhau ở các quốc gia khác nhau. Tại nước sở tại của người bán, người bán phải chuẩn bị và ký LOA này bằng ngôn ngữ tiếng Việt hoặc song ngữ Việt-Anh nếu cảm thấy thoải mái hơn (luật Việt Nam chỉ công nhận văn bản tiếng Việt). LOA này phải được ký tên chứng kiến ​​bởi một Công chứng viên/Ủy viên Tuyên thệ đã đăng ký, được anh ta đóng dấu và xác nhận. Lưu ý rằng một dịch giả tiếng Việt đã đăng ký cũng phải dịch bằng lời LOA (ngay cả khi nó được soạn bằng ngôn ngữ kép) và ký tên trước sự chứng kiến ​​của Công chứng viên/Ủy ban Tuyên thệ.

Tiếp theo, LOA cần phải có xác nhận của Đại sứ quán Việt Nam tại nước sở tại của người bán. Là người bán, bạn nên tìm hiểu các thủ tục cần thiết phải thực hiện trước khi Đại sứ quán Việt Nam hợp pháp hóa LOA. Quy trình sẽ khác nhau ở mỗi quốc gia, nhưng nhìn chung trước khi Đại sứ quán Việt Nam chứng nhận tài liệu, trước tiên tài liệu đó phải được hợp pháp hóa bởi Bộ Ngoại giao hoặc cơ quan có thẩm quyền được giao nhiệm vụ hợp pháp hóa LOA/tài liệu chính thức của chính phủ và xác minh Công chứng/ Giấy chứng nhận tài liệu của Ủy viên Tuyên thệ. Sau khi Đại sứ quán Việt Nam tại nước sở tại của người bán đã chứng nhận LOA, chỉ khi đó nó mới được sử dụng tại Việt Nam cho bất kỳ thủ tục pháp lý nào liên quan.

Đối với người bán nước ngoài, điều quan trọng cần lưu ý là theo luật pháp Việt Nam hiện hành, nếu bạn kết hôn hợp pháp, bạn sẽ phải xuất trình Giấy chứng nhận kết hôn và các bước tương tự để Đại sứ quán Việt Nam tại nước sở tại xác nhận. Nếu bạn còn độc thân, “Giấy xác nhận độc thân” từ Cơ quan đăng ký kết hôn ở nước bạn phải được xuất trình giống như Giấy chứng nhận kết hôn. Về mặt pháp lý, vợ / chồng của bạn cũng sẽ phải có mặt tại Việt Nam để ký hợp đồng bán tài sản của bạn tại đây, và do đó, chữ ký của vợ / chồng bạn cũng cần phải có cùng với bạn trên LOA nếu người đó không thể có mặt. 

▸ 3. Thủ tục bán bất động sản thổ cư tại Thành phố Hồ Chí Minh với tư cách là người nước ngoài?

Quá trình bán một bất động sản nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) có vẻ đơn giản, nhưng quá trình này rất khó khăn. Mọi thứ phải diễn ra chính xác theo các bước quy định. Như với bất kỳ quy trình quan liêu nào ở Việt Nam, việc khéo léo cắt bỏ các góc của quy trình sẽ không giúp bạn đi đến đâu. Để bạn có cái nhìn tổng quan về quy trình bán nhà ở cho người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh, chúng tôi sẽ trình bày sơ đồ từng bước sau đây để giúp bạn tiết kiệm thời gian thực hiện để bạn bớt thất vọng trong quá trình này.

Bước 1: Tiếp khách thiện chí  

Gửi tiền

Người mua của bạn sẽ đặt cọc thiện chí không hoàn lại từ 100 triệu đến 500 triệu đồng (cả người mua và người bán thỏa thuận số tiền) và “Thỏa thuận đặt cọc” sẽ được thực hiện bởi cả hai. Tại thời điểm này, các điều khoản đã thương lượng là không thể hủy bỏ mà không có hình phạt tài chính .
Bước 2: Chuẩn bị cho giao dịch thực tế Nếu bất động sản nhà ở vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu, người bán gửi “Thư yêu cầu chuyển nhượng SPA” cho nhà phát triển và đổi lại sẽ nhận được “Thư xác nhận” từ nhà phát triển xác minh rằng bất động sản đó:

  1. Chưa xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu với cơ quan nhà nước;
  2. Được phép chuyển nhượng;
  3. Đã có số tiền X được trả cho nhà phát triển cho đến nay.

 

* Lưu ý: Bỏ qua Bước 3 đối với tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Bước 3: Thực hiện chuyển nhượng Bất động sản Người bán và người mua gặp nhau tại Văn phòng công chứng để thực hiện việc ký kết SPA (trường hợp bán lại) hoặc Thỏa thuận chuyển nhượng SPA (trường hợp mua bán phụ). Trước khi ký hợp đồng, người bán sẽ thu khoản thanh toán tích lũy lên tới 95% đến 98% giá đã thỏa thuận từ người mua hoặc lợi nhuận của bạn trên bất kỳ số tiền nào bạn đã trả cho đến nay cho nhà phát triển.

Cán bộ Công chứng sẽ chứng kiến, đóng dấu và xác nhận vào hợp đồng (công chứng). Và người bán sẽ bàn giao chìa khóa và Giấy chứng nhận quyền sở hữu (nếu có) của tài sản cho người mua.

Bước 4: Thanh toán của Người bán về Thuế thu nhập cá nhân Người bán sẽ đến Cục thuế TP.HCM và nộp hồ sơ

tiêu chuẩn “Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN)”. Bạn có thể lấy mẫu đơn này tại chính Cục thuế.

Thông thường, trong vòng 7 đến 10 ngày, người bán sẽ nhận được Thông báo thuế chính thức và sẽ phải quay lại Cục thuế để nộp thuế TNCN.

Bước 5: Hoàn tất chuyển khoản Trong trường hợp bán phụ, người bán trả lại bản sao gốc của

của “Thỏa thuận chuyển nhượng SPA”, “Mẫu khai báo thuế TNCN”, “Biên lai nộp thuế TNCN” và bản SPA gốc (bản tiếng Việt và tiếng Anh) cho nhà phát triển

“Xác nhận cuối cùng về việc chuyển giao”.

Trong trường hợp bán lại, người bán cần hỗ trợ người mua các giấy tờ cần thiết như “Tờ khai thuế TNCN” và “Biên lai nộp thuế TNCN” để xin đổi tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

 ▸ 4. Người nước ngoài muốn bán nhà tại TP.HCM thì cần những giấy tờ gì?

Là một người bán nhà nước ngoài, bạn phải lưu ý những giấy tờ sau mà bạn hoặc người đại diện của bạn sẽ phải chuẩn bị để thực hiện chuyển nhượng bất động sản nhà ở tại TPHCM. Danh sách sau đây bao gồm tất cả các tài liệu mà bạn sẽ phải chuẩn bị trong toàn bộ quá trình bán hàng.

Thỏa thuận đặt cọc: Đây là thỏa thuận chung giữa bạn, người bán và người mua của bạn, bao gồm giá bán, lịch thanh toán, thời hạn, v.v. Thỏa thuận này cũng quy định việc quản lý các khoản tiền Đặt cọc thiện chí. Việc công chứng hợp đồng này là tùy chọn, nhưng một số người chọn công chứng để yên tâm. 

Giấy chứng nhận kết hôn: Đối với người bán đã có gia đình thì giấy tờ này là bắt buộc kể cả khi tài sản mua bán đứng tên thì vợ chồng bạn cũng phải có mặt tại văn phòng công chứng để đồng ý (ký vào hợp đồng chuyển nhượng) việc bán căn hộ. Nếu vợ / chồng của bạn không thể có mặt, anh ấy / cô ấy sẽ cần cung cấp LOA (hoặc POA) được công chứng cho chồng / vợ. Đối với những người bán còn độc thân, cần có “Giấy xác nhận độc thân” từ cơ quan đăng ký kết hôn tại quốc gia sở tại của bạn. Cả Giấy chứng nhận kết hôn và Không có Biên bản kết hôn phải được xác nhận bởi Đại sứ quán Việt Nam tại nước sở tại của bạn hoặc Trung tâm Dịch vụ Đối ngoại (FSC) thuộc Sở Đối ngoại Thành phố Hồ Chí Minh.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Đối với những căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền tại TP.HCM cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) thì bên bán phải mang bản chính ra phòng công chứng và giao cho bên mua sau đó.

Bản gốc Hợp đồng Mua bán: Đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ. Bạn, người bán sẽ cần tài liệu này đã được ký với chủ đầu tư (bất động sản mới ra mắt) hoặc “Thỏa thuận chuyển nhượng SPA” được ký vào thời điểm bạn mua căn hộ từ người bán khác.

Thư xác nhận: Bạn, người bán sẽ cần gửi đơn yêu cầu chủ đầu tư chuyển nhượng Hợp đồng mua bán và sau đó chủ đầu tư sẽ đưa ra Thư xác nhận cam kết rằng căn hộ chưa xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, được cho phép bởi luật được chuyển nhượng và tổng số tiền chủ đầu tư nhận được cho căn hộ (trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu).

Hợp đồng Mua bán: Hợp đồng SPA (các trường hợp bán lại) hay còn gọi là Hợp đồng Chuyển nhượng SPA (các trường hợp mua bán phụ) là hợp đồng chuyển nhượng chính được soạn thảo theo và theo các điều khoản và định dạng tiêu chuẩn của mỗi Văn phòng Công chứng. Một trong hai tài liệu này sẽ cần phải được công chứng để nó có hiệu lực.

▸ 5. Người nước ngoài phải trả những khoản phí nào khi bán nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh?

Chi phí mà người bán nước ngoài phải chịu khi bán nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể lên tới 7% giá bán một căn hộ. Dưới đây là tổng quan về tất cả các chi phí mà người bán nước ngoài phải chuẩn bị cho:

Hoa hồng đại lý: Mức hoa hồng chung trên thị trường khi bán căn hộ của bạn tại Thành phố Hồ Chí Minh là khoảng 2% (chưa bao gồm VAT). Hoa hồng này được chia cho 2 đại lý (hoặc nhiều hơn) trong trường hợp đồng phá nên bạn không cần trả thêm nếu có nhiều đại lý tham gia. Một cách khác mà bạn có thể muốn thương lượng với các đại lý là nêu giá bán cuối cùng của bạn và trả bất kỳ số tiền nào vượt quá dưới dạng hoa hồng.

Phí quản lý: Các khoản phí như vậy được thu bởi một số chủ đầu tư (nếu giao dịch diễn ra trước khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp) để hỗ trợ người bán nhà chuẩn bị “Thư xác nhận” để xác minh rằng căn hộ chưa xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu , được pháp luật cho phép chuyển nhượng và tổng số tiền chủ đầu tư nhận được cho căn hộ. Mỗi chủ đầu tư thu một số tiền khác nhau, nhưng theo hướng dẫn, thường là từ 3 triệu đến 10 triệu đồng.

Phí Công chứng: Tất cả các giao dịch mua bán căn hộ tại Tp.HCM đều cần được công chứng viên công chứng tại văn phòng công chứng. Chi phí công chứng khác nhau đối với các văn phòng công chứng khác nhau, nhưng nó không phải là một sự khác biệt lớn. Phí công chứng được tính theo giá bán tài sản và dao động từ 1 triệu đến 10 triệu đồng.

Thuế Thu nhập Cá nhân (TNCN): Người bán nhà phải nộp thuế đối với thu nhập từ việc bán căn hộ của mình. Thuế suất hiện hành là 2% (giá bán). Luật thuế tại Việt Nam cho phép miễn thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình trực hệ hoặc nếu người bán đáp ứng các tiêu chí khác.

Nếu người bán không thể có mặt trực tiếp để thực hiện việc chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, thì số thuế TNCN phải nộp sẽ tăng gấp đôi (4%): 2% đầu tiên người bán phải trả cho Người được ủy quyền LOA của mình và 2% thứ hai phải chịu giữa Người ủy quyền cho người mua.

▸ 6. Làm thế nào để thu tiền thanh toán và chuyển tiền bán hàng ra khỏi Việt Nam?

Khi nhận được thanh toán từ người mua của bạn, người bán nên chỉ nhận tất cả tiền bán hàng bằng cách chuyển khoản ngân hàng từ tài khoản ngân hàng cá nhân tại Việt Nam của người mua sang tài khoản ngân hàng Việt Nam dưới tên của chính bạn. Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển tiền ra nước ngoài vào tài khoản ngân hàng cá nhân của bạn ở nước ngoài, cách dễ nhất để chuyển tiền bán hàng của bạn ra khỏi Việt Nam.

Việc chuyển tiền ra nước ngoài được giám sát chặt chẽ tại Việt Nam và tuân theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và pháp luật hiện hành. Đối với chuyển tiền từ Việt Nam ra nước ngoài, bạn với tư cách là người chuyển sẽ phải xuất trình các giấy tờ cần thiết chứng minh nguồn thu nhập của bạn như bằng chứng thu nhập tại Việt Nam (hợp đồng chuyển nhượng tài sản liên quan đến mua bán tài sản). Bạn cũng sẽ cần xuất trình bằng chứng về việc hoàn thành nghĩa vụ thuế của mình; thu nhập thu được từ giao dịch bán hàng phải chịu thuế (xem ở trên).

Lưu ý đối với ngoại tệ di chuyển, nếu muốn xuất cảnh khỏi Việt Nam và mang theo số tiền mặt tương đương trên 5.000 đô la Mỹ (hoặc số ngoại tệ khác tương đương) hoặc 15 triệu đồng Việt Nam thì phải khai báo hải quan. Bạn phải cung cấp cho hải quan Việt Nam các giấy tờ sau:

  • Xác nhận mang tiền mặt ra nước ngoài của tổ chức tín dụng được phép cấp chứng từ này. Giấy xác nhận phải cho biết số tiền mặt bạn đang mang theo, dù là Đồng Việt Nam hay ngoại tệ khác.
  • Văn bản chấp thuận cho cá nhân được mang tiền mặt ra nước ngoài của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Bài viết này nhằm cung cấp nguồn thông tin cung cấp các mẹo hướng dẫn người bán nhà nước ngoài hiểu được các vấn đề chính trong việc bán bất động sản nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh tại Việt Nam. Nó không có nghĩa là thay thế cho các dịch vụ bán nhà chuyên nghiệp. Người nước ngoài nên tham gia các dịch vụ chuyên nghiệp của một đại lý bất động sản có tâm với nghề và sử dụng thông tin trong hướng dẫn này để đảm bảo rằng quyền lợi của bạn được bảo vệ.