Nói chung, bất động sản là bề mặt vật chất của đất bao gồm những gì gắn liền với nó vĩnh viễn, cộng với tất cả các quyền sở hữu như quyền sử dụng, sở hữu, thế chấp, bán và cho thuê. Nó là một loại tài sản có đặc điểm khác biệt so với các loại tài sản khác bởi tính chất bất động và duy nhất về mặt vật lý; vị trí địa lý của bất động sản không bao giờ có thể thay đổi và không có bất động sản nào hoàn toàn giống nhau – trong khi giống nhau về mặt nào đó, mỗi bất động sản lại khác nhau về mặt địa lý.

Nội Dung Chính [Ẩn ]

1. Hồ Chí Minh có những loại hình bất động sản nào?

Là một đại đô thị đang phát triển với khát vọng trở thành một trung tâm đô thị nổi bật, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) có sự đan xen đa dạng về bất động sản; Năm loại hình bất động sản chính ở TP.HCM là:

  • Bất động sản nhà ở: Bất kỳ tài sản nào được sử dụng cho mục đích nhà ở. Ví dụ như nhà liên kế, biệt thự, liền kề, chung cư, v.v.
  • Bất động sản thương mại: Bất kỳ tài sản nào được sử dụng cho mục đích kinh doanh. Ví dụ bao gồm khách sạn, văn phòng, trung tâm mua sắm, cửa hiệu, v.v.
  • Bất động sản công nghiệp: Bất kỳ tài sản nào được sử dụng để chế tạo, sản xuất, phân phối, lưu trữ, nghiên cứu và phát triển. Ví dụ như nhà máy, nhà máy điện, nhà kho, v.v.
  • Đất đai: Bất động sản chưa phát triển như đất trống và đất nông nghiệp.
  • Mục đích đặc biệt: Tài sản sử dụng cho cơ sở hạ tầng – xã hội công cộng. Ví dụ như nghĩa trang, tòa nhà chính phủ, công viên, nơi thờ cúng, trường học, v.v.

Trong phân loại bất động sản nhà ở tại TP.HCM, có 2 phân nhóm là nhà ở liền đất và nhà cao tầng. Nhà ở liên kế bao gồm nhà liền kề và biệt thự đơn lập, trong khi nhà cao tầng bao gồm các căn hộ, căn hộ áp mái, căn hộ song lập và gác xép.

Cũng cần lưu ý rằng, bất động sản nhà ở tại TP.HCM có thể tồn tại trong ranh giới của các dự án bất động sản với nhiều quy mô khác nhau, từ một tòa nhà đơn lẻ, một khu phức hợp cho đến các khu đô thị tổng hợp trên một diện tích đất lớn. Hoặc như một tòa nhà thấp tầng độc lập (nhà ở) với số lượng phòng hạn chế hoặc các đơn vị ở riêng lẻ.

2. Ngành bất động sản TP.HCM hoạt động như thế nào?

Bất động sản là một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh và Việt Nam nói chung. Ở một quốc gia đang phát triển nhanh chóng, nhà ở là rất quan trọng đối với tình hình kinh tế xã hội của đất nước. Các chỉ số kinh tế chính được sử dụng để đo lường thực trạng và sự tiến bộ của ngành bất động sản; những thống kê này bao gồm Tổng sản phẩm quốc nội, nhân khẩu học, tín dụng cho bất động sản, v.v. Ngược lại, các con số thị trường bất động sản cũng giúp cung cấp manh mối về cách nền kinh tế chung đang phát triển. Nguồn cung nhà ở trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ và bán ra, biến động giá, đều là những chỉ số cho thấy nền kinh tế đang phát triển tốt hay chậm lại.

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh rất phức tạp và đa dạng. Tuy nhiên, nhiều người có xu hướng cho rằng ngành này chỉ bao gồm các nhà phát triển và đại lý. Đây chỉ là bình phong cho thị trường, chỉ đơn thuần là làm xước bề mặt của ngành. Trên thực tế, có rất nhiều nghề của những người kiếm sống nhờ bất động sản: có những nhà định giá thẩm định bất động sản, những người quản lý bất động sản vận hành các tòa nhà, những nhà tài chính có quyền lực trong ngành, những nhà thầu xây dựng, v.v. Ngoài ra, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp khác như kế toán, kiến ​​trúc sư, chủ ngân hàng, công ty bảo hiểm, khảo sát viên và luật sư phụ thuộc vào ngành bất động sản.

Theo nghĩa rộng, ngành này được thúc đẩy bởi các chủ đất tạo quỹ đất và xin giấy phép sử dụng đất từ ​​chính quyền, các nhà đầu tư tài trợ bất động sản để thu lợi nhuận, các nhà phát triển thực hiện một dự án từ đầu đến cuối, các đại lý bất động sản tiếp thị và bán sản phẩm, các nhà đầu tư bán lẻ đầu tư vào tài sản và người dùng cuối mua để tiêu dùng. Sự tương tác giữa các nhóm này thúc đẩy ngành và thị trường khi doanh thu được tạo ra, sau đó có thể được tái đầu tư để tạo ra của cải kép.

3.  Tại sao nên đầu tư vào bất động sản?

Sở hữu bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh (đặc biệt là bất động sản nhà ở) đang thu hút được sự quan tâm từ các nhà đầu tư bán lẻ (người mua cá nhân), do tầng lớp trung lưu nổi lên với thu nhập hộ gia đình vượt trội. Sự giàu có mới tìm thấy bắt nguồn từ tốc độ tăng trưởng kinh tế vượt bậc của Việt Nam đã dẫn đến khát vọng sở hữu nhiều bất động sản của người dân. Những lý do cơ bản khiến mọi người chọn đầu tư vào bất động sản như sau:

  • Bất động sản là hàng rào chống lại lạm phát vì giá thuê và giá trị vốn thường tăng song song với tỷ lệ lạm phát.
  • Bất động sản có lợi nhuận dễ dự đoán hơn so với cổ phiếu và trái phiếu.
  • Bất động sản là một tài sản tuyệt vời để bảo toàn vốn chủ sở hữu trong những thời điểm khi triển vọng cổ phiếu và trái phiếu biến động.
  • Vốn chủ sở hữu tạo ra từ các khoản đầu tư bất động sản có thể được sử dụng để tài trợ cho các cơ hội đầu tư khác; nhà đầu tư có thể vay đối với tài sản của họ.
  • Nhà đầu tư không phải dùng tiền của mình để mua bất động sản; có các phương tiện để cung cấp tài chính.

Lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản là rất nhiều. Một số người giàu nhất thế giới đã xây dựng giá trị ròng của họ từ bất động sản. Ngoài việc cung cấp dòng tiền và vốn chủ sở hữu, bất động sản nhà ở cũng có thể được sử dụng làm nhà ở hoặc các mục đích khác.

Tóm lại, bất động sản là một loại tài sản riêng biệt, tương đối đơn giản để hiểu và có thể tối đa hóa tỷ lệ rủi ro và lợi nhuận trong danh mục đầu tư của nhà đầu tư. Về bản chất, bất động sản cung cấp các cơ hội về dòng tiền, xây dựng vốn chủ sở hữu và hàng rào chống lại lạm phát. Bất động sản theo đặc điểm cung cấp độ biến động thấp hơn thông qua đa dạng hóa danh mục đầu tư.

4. Làm thế nào để kiếm tiền từ đầu tư bất động sản?

Gia tăng giá trị bất động sản và thu nhập cho thuê chỉ là hai cách để sinh lời, các phương pháp cơ bản không thay đổi theo thời đại. Cách đầu tiên và phổ biến nhất mà bất động sản tạo ra lợi nhuận là tăng giá trị vốn chủ sở hữu của nó. Điều này xảy ra bởi các yếu tố, tỷ suất lợi nhuận và tỷ lệ khác nhau đối với từng loại bất động sản, nhưng chỉ được thực hiện thông qua việc thanh lý tài sản (bán).

Đối với bất động sản nhà ở ở tầm vĩ mô, vị trí thường là yếu tố đánh giá cao nhất. Khi khu vực lân cận ngôi nhà tọa lạc phát triển và trở nên đáng sống hơn; nhiều tuyến đường trung chuyển hơn để tăng cường kết nối, tiêu chuẩn trường học cao hơn, trung tâm mua sắm lớn, các lựa chọn giải trí và nhiều hơn nữa, giá trị của ngôi nhà bắt đầu tăng lên do nhu cầu. Tuy nhiên, lưu ý rằng những xu hướng như vậy cũng có thể hoạt động ngược lại, với giá trị nhà giảm xuống khi một khu dân cư đình trệ và suy tàn. Ở cấp độ vi mô, cải tiến nhà có thể giúp các giá trị được nâng cao. Ví dụ về những nâng cấp như vậy bao gồm tạo thêm một phòng ngủ, sửa sang lại nhà bếp và phòng tắm với các phụ kiện/ thiết bị hiện đại.

Cách lớn thứ hai mà bất động sản tạo ra của cải là cung cấp thu nhập thường xuyên thông qua việc cho thuê. Các hình thức thu nhập như vậy từ bất động sản có thể được lấy từ đất thô, có thể được cho thuê để sản xuất công nghiệp/ nông nghiệp, nhà ở tạm thời, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng và quán cà phê, hoặc bất động sản nhà ở,… Theo đó người thuê nhà được ký hợp đồng trả cho chủ nhà một khoản tiền cố định hàng tháng, sau khi trừ đi các chi phí hoạt động và các khoản trả nợ thế chấp từ nó, số tiền còn lại là ngân lưu dương. Một vị trí lân cận đáng mơ ước như đã đề cập trước đó là điều tối quan trọng để đảm bảo chúng ta có sẵn nguồn khách thuê và giá thuê cao hơn.

5. Các yếu tố quan trọng nhất để đầu tư bất động sản là gì?

Mặc dù vị trí luôn là yếu tố chính được xem xét, nhưng có rất nhiều yếu tố khác giúp xác định xem một khoản đầu tư có hợp lý về mặt tài chính hay không. Liệt kê một số yếu tố quan trọng nhất cần lưu ý sẽ giúp các nhà đầu tư chuẩn bị đầu tư vào thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh bằng cách biết những gì cần chú ý.

Vị trí bất động sản: Tình trạng hiện tại của vị trí khu vực lân cận (tiện nghi, kết nối, v.v.) chỉ là một phần của câu chuyện khi bao gồm việc định giá bất động sản nhà ở. Các nhà đầu tư nhìn vào tương lai và đưa ra phán đoán có tính toán về mức độ phát triển của khu vực này trong thời gian đầu tư. Cánh đồng xanh rộng mở ngày nay ở phía trước khu chung cư một ngày nào đó có thể trở thành đường cao tốc hoặc công viên. Nó có lợi cho các nhà đầu tư khi tiến hành xem xét chi tiết nhất có thể về quyền sở hữu và mục đích sử dụng đất của khu vực lân cận vị trí gần nơi đầu tư bất động sản.

Tại TP.HCM, cách đơn giản để thu thập thông tin về các quy hoạch cho vùng lân cận đầu tư bất động sản là tra cứu các trang web của chính phủ hoặc theo dõi tin tức mới nhất trên các kênh truyền thông chính thống về ý định của chính phủ liên quan đến quy hoạch tổng thể đô thị và các công trình cơ sở hạ tầng. phụ trách quy hoạch phân khu và đô thị. Những điều này sẽ cung cấp kiến ​​thức về quy hoạch tổng thể khu vực và xác định mức độ thuận lợi hay không thuận lợi đối với giá trị tương lai của bất động sản dự định đầu tư.

Mục đích đầu tư và Chân trời: Mỗi mục đích đầu tư liên quan đến các ưu tiên và chân trời khác nhau. Nó cũng sẽ xác định lựa chọn của nhà đầu tư đối với bất động sản. Mua để cho vay ưu tiên thu nhập thường xuyên, dòng tiền dương, xây dựng vốn chủ sở hữu và tăng giá trị vốn dài hạn. Mua để bán (đầu cơ) để thu được lợi nhuận nhanh chóng với lợi nhuận nhỏ là ngắn hạn và phụ thuộc nhiều vào thị trường.

Định giá tài sản: Lợi nhuận trong bất động sản thường được thực hiện tại thời điểm mua (điểm vào). Vì vậy, điều quan trọng là phải biết cách xác định và đánh giá xem một tài sản có đáng để đầu tư hay không. Sử dụng “phương pháp so sánh bán hàng” bằng cách so sánh các bất động sản được giao dịch gần đây có đặc điểm tương tự như khoản đầu tư, “phương pháp tiếp cận chi phí” bằng cách xác định tổng chi phí cơ sở của đất và xây dựng, và “phương pháp tiếp cận thu nhập” dựa trên doanh thu dự kiến, nhà đầu tư có thể tính toán giá trị ước tính của bất động sản đầu tư để xác định xem nó có xứng với giá bán hay không.

Đòn bẩy: Một phần quan trọng của đầu tư bất động sản là tận dụng tiền của người khác để đầu tư. Nhà đầu tư có thể vay thế chấp ngân hàng nếu đủ điều kiện. Tham khảo các ngân hàng khác nhau và xem ở đâu có ưu đãi tốt hơn, chú ý đến thời gian lãi suất được giữ cố định, tỷ giá biến động như thế nào sau thời hạn cố định, phí phạt trả nợ trước hạn (nếu có), v.v. Lưu ý rằng mỗi loại hình thế chấp có hồ sơ rủi ro riêng và bạn cần phải nghiên cứu kỹ từng loại.

Công trình xây dựng mới so với bất động sản hiện có: Công trình xây dựng mới (bao gồm cả các dự án tiền xây dựng và ngoài kế hoạch) thường cung cấp mức giá hấp dẫn (mua sớm), nhiều lựa chọn về căn hộ để lựa chọn, tiện nghi hiện đại và những thứ thích hợp. Một hạn chế là rủi ro của nó bao gồm sự chậm trễ bàn giao có thể xảy ra, những ẩn số về cách một khu dân cư mới phát triển, tình hình thị trường trong tương lai, v.v. Mặt khác, các bất động sản hiện có loại bỏ phần lớn những điều chưa biết, cung cấp nhiều điểm tham chiếu thực tế liên quan đến chất lượng xây dựng của bất động sản, các tiện ích nội khu hiện có và các tiện ích bên ngoài, thu nhập và sản lượng cho thuê, v.v. 

Thị trường Bất động sản: Tương tự như các loại hình đầu tư khác, mua thấp bán cao cũng được. Thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ lên xuống và giá cả thị trường biến động. Nó trả tiền để nhận thức và đi trước các xu hướng. Các nhà đầu tư nên cập nhật liên tục các xu hướng và số liệu thống kê về:

  • Nguồn cung sơ cấp (xây mới)
  • Kiểm kê tài sản đã hoàn thành (nguồn cung cấp thứ cấp)
  • Tỷ lệ hấp thụ cung và bán (cầu)
  • Biến động giá (thị trường tổng thể và vị trí ngay lập tức)
  • Diễn biến lãi suất thế chấp
  • Tỷ lệ tịch thu nhà

Bất động sản có thể giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, vì nó có mối tương quan thấp với các loại tài sản chính khác. Khi cổ phiếu giảm giá, tiền chảy vào bất động sản vì nó an toàn hơn. Ngay cả khi cổ phiếu tăng giá, lợi nhuận cũng có xu hướng tìm đường vào bất động sản. Hơn nữa, một khoản đầu tư bất động sản cũng có thể mang lại thu nhập và dòng tiền ổn định, tạo ra giá trị đáng kể và vốn chủ sở hữu, khiến nó trở thành một khoản đầu tư đúng đắn. Tất nhiên, như với bất kỳ khoản đầu tư nào, điều quan trọng là phải xem xét các yếu tố quyết định chính như những yếu tố được liệt kê ở trên, trước khi thực sự đầu tư.

6. Lợi tức đầu tư vào bất động sản là bao nhiêu?

Vì các khoản đầu tư bất động sản có thể định lượng được, nên các nhà đầu tư có thể tính toán Lợi tức đầu tư (ROI) của bất động sản để đo lường khả năng sinh lời của một khoản đầu tư; lợi nhuận có thể có so với chi phí trong một thời gian cố định. ROI là giá trị hiện tại của khoản đầu tư nếu chưa thoát ra hoặc giá bán của khoản đầu tư nếu đã thoát cộng với thu nhập từ đầu tư (tiền thu được) trừ đi đầu tư ban đầu và các chi phí khác chia cho đầu tư ban đầu và các chi phí khác, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí ban đầu của khoản đầu tư.

ROI có thể tăng hoặc giảm trong một khoản đầu tư bất động sản. Ví dụ: giả sử một bất động sản (không cho thuê) được mua như một khoản đầu tư ban đầu (giá vào cửa) ở mức 4 tỷ 1 và hiện có giá trị là 5 tỷ 3. ROI cho khoản đầu tư này là khoảng 27,78%. Lưu ý rằng đây là công thức cơ bản và bao gồm các số liệu tổng quát, nhà đầu tư cần lưu ý rằng có những biến số khác ảnh hưởng đến bất động sản đầu tư (đặc biệt là bất động sản cho thuê) có thể ảnh hưởng đến số ROI.

ROI 27,28% là hấp dẫn trong thời gian đầu tư 2 năm nhưng kém trong thời gian 10 năm. Mặc dù số liệu ROI có thể được tính toán cho gần như bất kỳ tài sản và thời kỳ nào mà khoản đầu tư đã được thực hiện, kết quả của ROI sẽ khác nhau tùy thuộc vào số liệu nào được bao gồm dưới dạng thu nhập và chi phí. Thời gian đầu tư càng dài, càng có nhiều thách thức để lập dự án hoặc xác định chính xác thu nhập và chi phí, trong số các yếu tố khác (chẳng hạn như tỷ lệ lạm phát).

Điều mà một nhà đầu tư coi là ROI “tốt” có thể không hấp dẫn đối với nhà đầu tư khác. ROI tốt đối với bất động sản thay đổi tùy theo mức độ chấp nhận rủi ro; nhà đầu tư càng sẵn sàng chấp nhận rủi ro thì ROI càng cao mà họ có thể mong đợi. Ngược lại, các nhà đầu tư không thích rủi ro có thể vui vẻ chấp nhận ROI thấp hơn để đổi lấy sự chắc chắn hơn.

Tất nhiên, trước khi ROI có thể được thực hiện trong lợi nhuận tiền mặt thực tế, tài sản phải được bán. Thông thường, một tài sản sẽ không bán theo giá trị thị trường của nó; một giao dịch có thể bị đóng thấp hơn giá chào bán ban đầu, điều này cuối cùng dẫn đến ROI thấp hơn con số dự báo.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Bài viết này nhằm cung cấp nguồn thông tin cung cấp các mẹo hướng dẫn các nhà đầu tư bất động sản hiểu được những điểm cần lưu ý chính trong bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. Nó không có nghĩa là thay thế cho lời khuyên và tư vấn đầu tư chuyên nghiệp. Các nhà đầu tư nên tham gia các dịch vụ chuyên nghiệp của một nhà tư vấn đầu tư bất động sản và sử dụng thông tin trong hướng dẫn này để đánh giá kiến ​​thức đầu tư của đại lý bất động sản của bạn.