Từ đầu những năm 1990, khung Quy hoạch Tổng thể Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã được giới thiệu, với kế hoạch đầu tiên được phê duyệt vào năm 1993; đã được sửa đổi và cập nhật 5 năm một lần kể từ đó, với bản sửa đổi hiện tại được thông qua vào 01/2010 và được thiết kế để định hướng sự phát triển của thành phố đến năm 2025. Năm 2021, chính quyền thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) được giao nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đến năm 2040 và tầm nhìn đến năm 2060. Bài viết này sẽ đánh giá mức độ thực hiện của Quy hoạch chung xây dựng (2010 đến 2025) hiện tại, tác động của nó đến thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện tại và dự đoán mức độ Đề xuất Quy hoạch chung xây dựng mới (từ năm 2025 đến năm 2040) sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà ở của TP.HCM trong tương lai.

Nội Dung Chính [Ẩn ]

▸ 1. Quy hoạch tổng thế xây dựng của Thành phố Hồ Chí Minh 2010 – 2025: Mở rộng đa trung tâm

Khi thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà phát triển, nhu cầu cấp bách là phải có một quy hoạch tổng thể đô thị hợp pháp nhưng thiết thực để đưa ra định hướng cho sự phát triển không gian và đổi mới đô thị trong tương lai. Quy hoạch tổng thể đô thị 2010 – 2025 thay thế quy hoạch tổng thể có giới hạn năm 1998 và quy hoạch tổng thể ban đầu năm 1993. Lần này, chính quyền nhà nước Việt Nam đã đủ nhận biết để chuyển từ quy hoạch khép kín trong nhà sang thu hút các chuyên gia nước ngoài về quy hoạch đô thị từ Nhật Bản và Pháp. Nhờ vậy, sẽ cung cấp các nghiên cứu, khuôn khổ và lời khuyên cần thiết cho quá trình này

Đến năm 2025, Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến ​​đạt khoảng 10 triệu dân và với diện tích đất đô thị trên 100.000 ha, do đó tầm nhìn dài hạn của Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh 2010 – 2025 là trở thành một thành phố cân bằng tổng thể. Chi tiết của kế hoạch bao gồm: Bảo tồn di sản lịch sử và văn hóa, duy trì bản sắc địa phương và quốc gia; Bảo tồn tài nguyên môi trường và tài nguyên quốc gia có giá trị; Cải thiện khả năng tiếp cận của thành phố bằng cách lắp đặt hệ thống vận tải công cộng hiệu quả; Quy hoạch sử dụng hiệu quả hơn diện tích đất để đáp ứng sự phát triển trong tương lai.

Mục tiêu chiến lược của quy hoạch đô thị là thực hiện việc mở rộng Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng phát triển đa trung tâm trong việc tạo ra các vùng đô thị vệ tinh kết nối với nhau với giao thông công cộng; ý tưởng là phân cấp chức năng từ lõi nội đô của thành phố (khu thương mại trung tâm) đến các khu vực đô thị mới trong khu vực với chức năng tổng hợp đa mục tiêu. Như vậy đang làm giảm mật độ khu trung tâm thương mại của thành phố; khu trung tâm cũ sẽ có chức năng là trung tâm hành chính, văn hóa, du lịch và dịch vụ.

Các khu vực đô thị vệ tinh này thường bao gồm các khu phức hợp có mật độ xây dựng cao để sử dụng cho mục đích thương mại, công nghiệp, dân cư và công cộng; mỗi khu vực với một mục đích riêng biệt và đặc điểm của riêng mình. Để tạo ra các vùng đô thị vệ tinh này, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ mở rộng ra khỏi khu vực nội đô theo 4 hướng dọc theo các hành lang tăng trưởng:

  • Hành lang phía Đông: chạy dọc theo đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, kết nối với các đô thị Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa;
  • Hành lang phía Nam: chạy dọc theo đường Nguyễn Hữu Thọ, nối các khu đô thị dọc tuyến này đến khu đô thị cảng Hiệp Phước;
  • Hành lang phía Tây Bắc: chạy dọc theo Quốc lộ 22 và kết nối với các đô thị Đức Hòa, Trảng Bàng, Thủ Dầu Một;
  • Hành lang Tây – Tây Nam: chạy dọc theo đại lộ Nguyễn Văn Linh nối các khu đô thị phía Nam thành phố.

Các quận mới này được dành cho khu nhà ở hiện đại, bãi đậu xe ngầm, trung tâm khoa học – công nghệ (tổng diện tích 800 ha) và khu công nghiệp. Bên cạnh đó, thành phố có kế hoạch dành khoảng 43.600 ha ở ngoại ô cho sản xuất nông nghiệp và 3 khu sinh thái. Các hành lang tăng trưởng này sẽ là động lực để các vùng đô thị vệ tinh đã được quy hoạch (phù hợp với quy hoạch tổng thể) sẽ phát triển và ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc phân cấp các chức năng kinh tế – xã hội chủ chốt ra khỏi khu vực nội thành của TP.HCM và giảm bớt các vấn đề đô thị đang gây ra cho thành phố do dân số quá đông.

Ngoài ra, quy hoạch đô thị cho TP.HCM cũng là một phần của chiến lược rộng lớn hơn đã được chính phủ phê duyệt nhằm tích hợp thành phố vào Vùng đô thị lớn hơn TP.HCM (không bị nhầm lẫn với vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của Việt Nam) để kết nối với giáp các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh, Long An, Tiền Giang.

Mạng lưới giao thông tổng thể được quy hoạch nhằm kết nối đồng bộ các khu đô thị mới, các vùng đô thị vệ tinh và các khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tạo điều kiện khai thác tốt nhất các tiềm năng kinh tế – xã hội của toàn Vùng đô thị Hồ Chí Minh.

Mạng lưới đường bộ quy hoạch đến năm 2025 sẽ bao gồm các tuyến đường hướng tâm nối với các tỉnh lân cận (quốc lộ, tỉnh lộ), các tuyến đường vành đai và các tuyến đường nội bộ huyết mạch. Mạng lưới đường bộ sẽ được bổ sung bằng đường thủy cho taxi đường sông, nâng cấp đường sắt, tuyến vận tải nhanh (metro) và hai sân bay riêng biệt (sân bay Tân Sơn Nhất hiện tại và sân bay Long Thành mới).

▸ 2. Quy hoạch tổng thể từ 2010 – 2025 của Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện được bao nhiêu phần trăm?

Quy hoạch tổng thể xây dựng của Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025 là trọng tâm của sáng kiến ​​đổi mới đô thị của thành phố vì nó giải quyết các vấn đề đang cản trở sự phát triển thành một đô thị đẳng cấp thế giới. Thông qua quá trình thực hiện, Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được sự cải thiện đáng kể về cơ sở hạ tầng đô thị, tuy nhiên, kết quả hoạt động của thành phố trong lĩnh vực này vẫn được coi là dưới mức trung bình so với các thành phố khác. Các vấn đề vẫn tồn tại trong các lĩnh vực cơ sở hạ tầng giao thông, tắc nghẽn giao thông và phòng chống lũ lụt, bất chấp các kế hoạch lớn của thành phố.

Trong khi thành công trong việc hoàn thành việc mở rộng các tuyến đường huyết mạch, cầu trên cao, nút giao thông và đưa vào khai thác các cầu vượt sông mới, phần lớn các công trình cơ sở hạ tầng đã công bố bị bỏ ngỏ do vướng giải phóng mặt bằng và kinh phí. Một ví dụ rõ ràng là TP.HCM được cho là sẽ hoàn thành 3 tuyến đường vành đai dài 356 km để giảm ùn tắc giao thông trong nội đô, nhưng cho đến nay chỉ có tổng số 71 km được hoàn thành. TP HCM nhiều năm qua vẫn phải chống chọi với tình trạng ùn tắc giao thông. Số lượng phương tiện cá nhân ngày nay đã tăng vọt với 825.000 ô tô và 8,12 triệu xe máy, trong khi giao thông công cộng vẫn chưa phát triển.

Tuyến metro đầu tiên rất được mong đợi tại Thành phố Hồ Chí Minh chạy giữa chợ Bến Thành, quận 1 và nút giao thông xe buýt miền Đông mới ở quận 9 liên tục bị trì hoãn dẫn đến vượt chi phí, đến cuối năm 2020 ước tính khoảng 82% dự án được hoàn thành. Kể từ khi bắt đầu xây dựng vào năm 2012, tuyến tàu điện ngầm số 1 dài 19,7 km đã phải đối mặt với nhiều vấn đề, bao gồm việc giải ngân vốn chậm và khủng hoảng nhân sự. Tổng cộng 8 tuyến tàu điện ngầm dài 220 km dự kiến ​​sẽ được xây dựng, nhưng quá trình này diễn ra rất chậm.

Về môi trường đô thị, TP HCM đã cố gắng thu hồi các khu ổ chuột và các khu dân cư ven kênh rạch trong lõi nội đô, nhưng không thể thực hiện sáng kiến ​​này trong phạm vi rộng hơn của thành phố. Cho đến nay, TP HCM đã cố gắng ngăn chặn sự phát triển đô thị ngày càng mở rộng mặc dù tốc độ phát triển nhanh chóng, đồng thời đang nỗ lực bảo vệ và tạo ra các không gian xanh mở. Ở cấp thành phố theo quy hoạch chung xây dựng, 4 vùng đô thị vệ tinh xoay quanh một vùng nội đô đang dần hình thành:

  • Khu vực nội thành: Để đảm bảo sử dụng đất nhà nước hợp lý như một phần của quy hoạch đô thị, nhiều giao dịch và sử dụng đất bất hợp pháp đã được điều tra trong khu vực nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện đã có sự phân định rạch ròi giữa lõi nội đô (khu trung tâm thương mại) và vùng ngoại vi (phần còn lại của nội đô).
  • Hành lang phía Đông: Khu vực này được hợp nhất thành một cơ quan hành chính tập trung lấy tên là Thành phố Thủ Đức (chính quyền cấp thành phố thuộc Thành phố Hồ Chí Minh). Cho đến nay, vùng đô thị vệ tinh phía Đông đã phát triển các ngành công nghiệp công nghệ cao, nghiên cứu và học thuật.
  • Hành lang phía Nam: Đã hình thành Khu đô thị Nam Sài Gòn (trung tâm là khu phố Phú Mỹ Hưng), với sự phát triển đô thị hướng ra ngoài từ khu phố Phú Mỹ Hưng và từ từ tiến dần về phía Nam về phía cảng Hiệp Phước và các khu chế xuất.
  • Hành lang Tây Bắc: Được quy hoạch xung quanh khu phố Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn nhằm phát triển kinh tế dịch vụ, du lịch sinh thái, nông nghiệp công nghệ cao và các khu dân cư mới, nhưng vẫn chưa thành hình.
  • Hành lang Tây – Tây Nam: Quy hoạch xung quanh khu phố Tân Kiên, huyện Bình Chánh sẽ bao gồm các khu công nghiệp, công nghiệp dịch vụ và khu dân cư, nhưng tiến độ rất chậm, còn nhiều quỹ đất chưa phát triển.

Do quy hoạch chung xây dựng của TP.HCM giai đoạn 2010-2025 nhấn mạnh phát triển trên 2 hành lang tăng trưởng chính là Đông và Nam nên chính quyền TP.HCM đã ưu tiên đầu tư nâng cấp và phát triển cơ sở hạ tầng theo các hướng này, với 2 hành lang tăng trưởng thứ cấp còn lại (Tây -Tây Nam và Tây Bắc) tụt hậu xa hơn về tốc độ phát triển đô thị. Từ năm 2010, khoảng 70% tổng vốn đầu tư vào TP.HCM được phân bổ cho khu vực phía Đông thành phố.

Như vậy, có thể thấy một vùng đô thị vệ tinh phía Đông (TP. Thủ Đức) đang bắt đầu hình thành và với việc hợp nhất hành chính được kỳ vọng sẽ kéo theo sự phát triển của đô thị TP. Mặc dù Thành phố Thủ Đức vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng rõ ràng nó đang phát triển theo quy hoạch tổng thể đô thị của Thành phố Hồ Chí Minh. Điều tương tự cũng không thể xảy ra đối với vùng đô thị vệ tinh phía Nam (Quy hoạch chung Nam Sài Gòn), vì cho đến nay cơ quan quản lý được thành lập vào năm 1997 để thực hiện quy hoạch đã không hiệu quả. Sự phát triển đô thị ở phía Nam bị cản trở bởi việc giao các mảnh đất được chia nhỏ cho nhiều chủ đầu tư tư nhân để xây dựng các loại hình bất động sản khác nhau và bán chúng nhanh chóng mà không quan tâm đến cơ sở hạ tầng hoặc tiện nghi, và quan trọng hơn là không phù hợp với quy hoạch tổng thể đô thị. Chỉ có thể coi khu đô thị Phú Mỹ Hưng là thành công.

Mặc dù việc mở rộng đa trung tâm vẫn còn hạn chế ở Thành phố Hồ Chí Minh do quy hoạch hạ tầng đô thị chưa hoàn thiện và bộ máy hành chính trì hoãn việc triển khai các dự án bất động sản, nhưng có đủ bằng chứng để xác định rằng sự phát triển đô thị hiện tại và dự kiến ​​của Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp với hiện tại. Kế hoạch tổng thể có tiến độ không nhanh như mong đợi. Ở mặt tích cực hơn, quy hoạch chung xây dựng từ năm 2010 đến năm 2025 đang phù hợp với xu hướng đô thị hiện tại trên thế giới và có một bản thiết kế tốt để định hướng cho sự phát triển đô thị trong tương lai của TP.HCM và quy hoạch tổng thể mới sắp tới của thành phố.

▸ 3. Quy hoạch đô thị từ 2010 – 2025 tác động như thế nào đến thị trường nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh?

Từ năm 2009 đến năm 2019, dân số TP.HCM đã tăng 1,8 triệu người và năm 2019 có diện tích sàn trung bình cho nhà ở là 20,1 mét vuông / người (tăng từ 16,6 mét vuông năm 2009). Đến năm 2025, TP.HCM dự kiến ​​có tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở là 237,3 triệum2, bình quân 23,5m2 / người. Phần lớn nguồn cung nhà ở nằm ở 4 vùng đô thị vệ tinh với Thủ Đức ở phía Đông và Khu đô thị Nam Sài Gòn ở phía Nam chiếm phần lớn do TP.HCM tiếp tục phân cấp từ nội đô.

Quy hoạch chung xây dựng năm 2010 đến năm 2025 của TP HCM cho thấy vùng lõi nội đô có mức tăng dân số ít hoặc không tăng mặc dù rất dày đặc, trong khi các khu vực ngoại vi (phần còn lại của nội đô ngoài vùng lõi) đang ghi nhận mức tăng trưởng mạnh hơn với mật độ thấp hơn . Ngược lại, tất cả sự gia tăng dân số dự kiến ​​sẽ nằm ngoài khu vực nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh ở các khu vực rìa thành phố như trục tăng trưởng phía Đông và phía Nam. Đến năm 2025, dân số nội thành lõi dự kiến ​​sẽ giảm hơn nữa, phần còn lại của tỷ lệ tăng dân số nội đô cũng đang ở mức độ vừa phải (chậm lại), trong khi tất cả sự tăng trưởng đều tập trung vào các vùng đô thị vệ tinh.

Sự gia tăng dân số ở các khu vực đô thị vệ tinh dẫn đến nhu cầu nhà ở cao và đó là nơi giá bất động sản nhà ở tăng cao nhất, đặc biệt là ở các khu vực lân cận có thời gian di chuyển ngắn và gần với trung tâm nội thành, nơi vẫn tập trung hầu hết các công ty. Thành phố Thủ Đức và Nam Sài Gòn được ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị do nhu cầu và giá nhà ở có xu hướng tăng cao nhất tại đây; Thời gian đầu, các chủ đầu tư chỉ xây dựng các chung cư trung cấp và phân lô bán nền. Với việc nâng cấp / hoàn thiện các công trình hạ tầng đô thị và tiện ích công cộng, các khu đô thị vệ tinh trở nên đáng sống hơn và thị trường bất động sản nhà ở trở nên sôi động hơn; nhà ở cao cấp và sang trọng đã thống trị nguồn cung.

Đối với các vùng đô thị vệ tinh phía Tây – Tây Nam và Tây Bắc, cơ sở hạ tầng đô thị và các tiện ích công cộng chưa theo kịp các vùng đô thị phía Đông/ Nam, thời gian di chuyển vào trung tâm nội đô của TP.HCM lâu hơn nhiều do khoảng cách quá xa. Vì giá nhà ở trung bình như vậy không thể phù hợp với nhau; phân khúc nhà ở tại các khu vực đô thị vệ tinh này có giá cả phải chăng đến trung cấp.

Đối với khu vực nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh, phần lõi hiện nay đã trải qua một thời gian cực kỳ thiếu các dự án nhà ở do việc phê duyệt các dự án mới tạm thời bị đình trệ và các cuộc điều tra đang diễn ra về việc chuyển nhượng và sử dụng đất bất hợp pháp ở đó. Sự thiếu hụt nguồn cung đã khiến giá nhà đất xung quanh khu vực nội thành tăng mạnh; các dự án bất động sản nhà ở mới có xu hướng thuộc phân khúc hạng sang để biện minh cho giá đất cao. Gần đây, cũng có sự xuất hiện của một phân khúc nhà ở hoàn toàn mới: phân khúc siêu sang. Khi dân số TP.HCM tiếp tục di chuyển ra ngoài nội thành để tận dụng môi trường sống chất lượng hơn và giá nhà tương đối hợp lý hơn, nhu cầu về bất động sản nhà ở nội đô được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư bất động sản.

▸ 4. Quy hoạch tổng thể xây dựng của Thành phố Hồ Chí Minh từ 2025 – 2040

Quy hoạch tổng thể xây dựng mới sắp tới của Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2025 đến năm 2040 bao gồm 209.500 ha và được quy hoạch với tầm nhìn đến năm 2060, theo đó thành phố tự hình dung mình là một thành phố đổi mới, sáng tạo và năng động; tiên phong cho Vùng Thủ đô Hồ Chí Minh. TPHCM đặt mục tiêu đến năm 2060 trở thành thành phố có chất lượng sống cao nhất và môi trường làm việc hấp dẫn, văn hóa đa dạng, bảo tồn di sản, danh lam thắng cảnh sông nước, hạ tầng đô thị bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu; trung tâm học thuật – tài chính – thương mại quốc tế tại Việt Nam và trung tâm dịch vụ của khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.

TP.HCM dự kiến ​​có hơn 13 triệu dân vào năm 2040 và đạt 16 triệu vào năm 2060; đi đầu trong quy hoạch tổng thể xây dựng mới sắp tới của Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2025 đến năm 2040, sẽ là trọng tâm phát triển Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một thành phố thông minh; phát triển TP Thủ Đức trở thành khu đô thị công nghệ cao, đổi mới sáng tạo; phát triển đô thị lấn biển Cần Giờ; Xây dựng 4 quận ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh thành các quận nội thành.

Quy hoạch cũng dự kiến ​​phát triển dọc theo đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây trong vùng đô thị vệ tinh phía Đông – Thành phố Thủ Đức (trước đây là Quận 2, 9, Thủ Đức) và xây dựng các khu đô thị mới dọc theo Xa lộ Hà Nội. Hạ tầng kỹ thuật sẽ được cải thiện để đẩy mạnh thoát nước ở hành lang tăng trưởng phía Nam (Quận 7, Nhà Bè), khu vực có nhiều quỹ đất phát triển đô thị và có nhiều sông suối. Thành phố cũng tìm cách phát triển các đô thị trên hành lang tăng trưởng Tây Bắc (Quận 12, Hóc Môn, Củ Chi) với hạ tầng đô thị phù hợp, cải thiện hạ tầng kỹ thuật trên hành lang tăng trưởng Tây – Tây Nam (các huyện Bình Chánh, Tân Phú, Bình Tân).

Quy hoạch tổng thể điều chỉnh được trình chính quyền thành phố tập trung vào việc đặt nền móng cho Thành phố Thủ Đức có diện tích 21.156 ha; thành phố mới được quy hoạch sẽ chứa 1,5 triệu người vào năm 2030, 2,2 triệu người vào năm 2040 và 3 triệu người vào năm 2060 (hiện có dân số hơn 1 triệu người) với 18.930 ha đất xây dựng đô thị vào năm 2030 và 19.994 ha vào năm 2030 Năm 2040. Theo kế hoạch, Thành phố Thủ Đức sẽ thực hiện các dự án lớn nhằm tạo ra một hệ sinh thái đổi mới sáng tạo dựa trên 6 trung tâm đổi mới để hỗ trợ sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh và hỗ trợ các trung tâm kinh tế / công nghiệp trong Vùng đô thị Hồ Chí Minh. Đó là trung tâm CNTT và edutech có trụ sở tại Làng Đại học, trung tâm sản xuất tự động tại Khu Công nghệ cao Sài Gòn, trung tâm tương lai tại Trường Thọ, trung tâm fintech tại Thủ Thiêm, trung tâm thể thao và chăm sóc sức khỏe tại Rạch Chiếc, và trung tâm ecotech có trụ sở tại Tam Đa.

Các dự án trọng điểm gồm xây dựng Công viên phần mềm Quang Trung Thủ Đức, Trung tâm Đổi mới và Công nghệ tiên tiến (thuộc Sở Khoa học và Công nghệ), Trung tâm Điện toán Hiệu suất cao, Trung tâm Khởi nghiệp Sáng tạo, Viện Nghiên cứu Tiên tiến (thuộc Đại học Quốc gia TP. HCM) ), và Trung tâm Nghiên cứu và Sản xuất Dược phẩm, Trung tâm Tài chính Thủ Thiêm, Trung tâm Triển lãm Quốc tế, Công viên Văn hóa và Lịch sử Quốc gia, v.v.

Khu đô thị ven biển Cần Giờ sẽ được mở rộng từ 600 ha lên 2870 ha và có mục tiêu phát triển thành khu đô thị sinh thái, chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang nông nghiệp công nghệ cao, dịch vụ công nghiệp và thương mại; thúc đẩy kinh tế biển và tập trung lấy du lịch làm ngành mũi nhọn. Các dự án chiến lược đã được chính quyền thành phố phê duyệt được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội; đặc biệt là khu du lịch lấn biển Cần Giờ, cầu Cần Giờ, nâng cấp đường Rừng Sác, bến phà Cần Giờ – Vũng Tàu.

Theo quy hoạch tổng thể mới điều chỉnh, TP.HCM dự kiến ​​sẽ đạt các mục tiêu hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối giữa thành phố với các tỉnh lân cận và các vùng khác; phát triển đô thị tổng hợp, đa chức năng, phát triển theo hướng trung chuyển và hệ thống giao thông công cộng năng lực cao; hình thành lõi các khu đô thị mới và trung tâm học thuật, y tế, văn hóa, giáo dục; tạo nền tảng cho một thành phố đa cực; đảm bảo đầy đủ nhà ở và các dịch vụ công cộng cho cư dân; cung cấp một môi trường trong lành, tất cả vào năm 2040.

▸ 5. Quy hoạch tổng thể từ năm 2025 – 2040 của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà ở trong tương lai?

Người ta dự báo rằng trong 10 năm tới từ năm 2021 đến năm 2030, dân số thành phố Hồ Chí Minh dự kiến ​​sẽ tăng thêm 2 triệu người. Do đó, chính quyền thành phố sẽ thực hiện Chương trình “Xây dựng phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030” để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở. Tổng diện tích sàn là 295 triệu mét vuông nhà ở sẽ được xây dựng vào năm 2030, nghĩa là diện tích sàn trung bình cho mỗi người dân thành phố là 26,5 mét vuông. Thành phố sẽ đổi mới (cải tạo) các quận nội thành, xây dựng các trung tâm thương mại xung quanh các ga tàu điện ngầm, và phát triển cơ sở hạ tầng đô thị theo mọi hướng trong 6 năm tới.

TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới trong khu vực lõi nội đô đã được khởi xướng như một phần của quy hoạch chung xây dựng hiện có và chỉ khuyến khích phát triển các dự án nhà ở khi đồng bộ với hạ tầng đô thị hiện có. Các quận 4, 5, 6, 11 và Phú Nhuận trong khu vực nội thành có dân số giảm trong 10 năm qua, sẽ noi gương vùng lõi nội đô trong việc hạn chế xây mới nhà ở, đặc biệt là các dự án chung cư cao tầng cho đến khi cơ sở hạ tầng đô thị được cải thiện.

Trong khi đó, các dự án nhà ở và căn hộ cao tầng mới sẽ được ưu tiên tại các Quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân, đặc biệt dọc theo các tuyến giao thông công cộng, chẳng hạn như tuyến tàu điện ngầm đầu tiên của thành phố. Đối với các huyện ngoại thành Củ Chi, Hóc Mộc, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ, TP.HCM sẽ ưu tiên phát triển các dự án nhà ở tại thị trấn, khu vực nông thôn và các khu dân cư kết nối với các trục đường lớn. Ngoài ra, chính quyền thành phố sẽ tạo điều kiện cho các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, đô thị vệ tinh phát triển.

Do việc phân cấp diễn ra với tốc độ và quy mô nhanh hơn do việc thực hiện quy hoạch tổng thể xây dựng mới được điều chỉnh từ năm 2025 đến năm 2040, ít phụ thuộc hơn vào việc đi lại vào trung tâm nội đô của TP.HCM do chức năng của nó bị trùng lặp trong các khu đô thị mới và các đầu mối chuyên ngành với mục đích cụ thể được tạo ra trong các vùng đô thị vệ tinh cho phép các vùng này cuối cùng hoàn thành mục đích quy hoạch của mình. Được tích hợp tất cả các chức năng sống, làm việc, vui chơi và học tập, nhu cầu sống của các khu vực đô thị này sẽ tăng lên và nhu cầu sẽ một phần dẫn đến việc tăng giá nhà ở.

Mặc dù nằm ở vùng ven của Thành phố Hồ Chí Minh, cách xa trung tâm nội thành (khu trung tâm thương mại) so với các quận nội thành còn lại, mức tăng trung bình của giá bất động sản nhà ở tại các khu đô thị mới nằm ở các khu vực đô thị vệ tinh dự kiến ​​sẽ cao hơn khi quy hoạch tổng thể mới được thực hiện. Giá trị bất động sản nhà ở tại các khu đô thị mới sẽ cao hơn so với các khu biệt lập xung quanh Quận 7 chủ yếu do quy hoạch đô thị, hoạt động xây dựng, tiếp thị và dịch vụ đô thị. Với quy hoạch chung xây dựng mới đến năm 2040 cung cấp các tiện ích công cộng cho khu vực đô thị vệ tinh, điều này góp phần đẩy giá bất động sản nhà ở chung của các khu đô thị mới lên cao.

Đối với vùng lõi nội đô của Thành phố Hồ Chí Minh, sự khan hiếm quỹ đất và hạn chế của các dự án nhà ở sẽ duy trì giá đất ở và giá nhà ở cao nhất thành phố, tuy nhiên do hạ tầng đô thị không thể giải quyết những thách thức của một thành phố đang phát triển, nhu cầu chung sẽ giảm và nguồn cung nhà ở sẽ nghiêng về những người có giá trị ròng cao.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Bài viết này nhằm cung cấp nguồn thông tin cung cấp kiến ​​thức hướng dẫn các nhà đầu tư bất động sản và người mua bất động sản hiểu được các quy hoạch tổng thể xây dựng mới và hiện tại của Thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà ở hiện tại và tương lai. Để có phân tích sâu hơn và ý kiến ​​về thị trường nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh, vui lòng trao đổi với bất kỳ đại lý bất động sản nào của chúng tôi.