Không phải dự án nhà ở nào mới ra mắt tại Tp.HCM đều được xây dựng và thi công theo đúng tiến độ cam kết của các chủ đầu tư bất động sản. Trên thực tế, có rất nhiều dự án nổi bật đã ra mắt và thu tiền đặt cọc từ người mua nhưng vẫn chưa khởi công hoặc dừng thi công. Có thể có nhiều lý do cho vấn đề này. Nhưng ththông thường, nó liên quan đến các vấn đề pháp lý khác nhau ảnh hưởng đến dự án. Vì vậy, bài viết này sẽ xem xét chi tiết và các vấn đề pháp lý nói trên.
Nội Dung Chính [Ẩn ]
▸ Quy trình pháp lý để phát triển các dự án nhà ở
Trước khi xem xét các vấn đề, tốt nhất chúng ta nên có một cái nhìn tổng quan về quy trình pháp lý mà các chủ đầu tư phải trải qua để hoàn thành yêu cầu ra mắt một dự án nhà ở. Các điều kiện tiên quyết cơ bản để một dự án được coi là hợp pháp đủ điều kiện để mở bán là:
Cấp giấy phép đầu tư
Văn bản này được cấp bởi các cơ quan có liên quan tại TP.HCM để cấp quyền pháp nhân và cho phép đầu tư phát triển khu đất dự án cụ thể.
Ban hành quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt
Pháp nhân cũng sẽ cần đạt được quy hoạch tổng thể 1/500 với đầy đủ các thông số phát triển cần thiết từ chính quyền thành phố Hồ Chí Minh. Các thông số như quy mô dân số, giới hạn chiều cao công trình, mật độ xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và nhiều thông số khác đều được quy định trong quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt.
Xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Để được phép sử dụng đất tại Việt Nam vào một mục đích cụ thể, chủ đầu tư cần được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất phải được chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở trước khi có thể phát triển dự án nhà ở trên đó. Để được cấp GCNQSDĐ, các chủ đầu tư sẽ cần phải đáp ứng các yêu cầu khác bao gồm bồi thường đầy đủ mọi quyền sở hữu đất tư nhân, nhận chuyển nhượng tất cả các giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với đất đai tư nhân và thực hiện trách nhiệm tài chính (nộp thuế đất) cho chính phủ.
Xin giấy phép xây dựng
Nhiều người mua bất động sản hiểu rằng giấy phép xây dựng là một thủ tục bao gồm tất cả. Nhưng nó thực sự được tạo thành từ nhiều giấy phép nhỏ hơn. Ví dụ: có giấy phép xây dựng tầng hầm và móng của tòa nhà và có giấy phép riêng để xây dựng cấu trúc thượng tầng của tòa nhà.
Đảm bảo giấy phép bán hàng
Chỉ sau khi đã được cơ quan chức năng khảo sát và đủ điều kiện xây dựng phần móng, chủ đầu tư mới có thể đệ trình Hợp đồng mua bán mẫu của mình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sử dụng để được cấp phép kinh doanh sản phẩm bất động sản tại dự án nhà ở tại Tp.HCM.
▸ Tranh chấp về tính hợp pháp của việc chuyển nhượng đất
Một vấn đề rõ ràng dẫn đến việc chậm tiến độ xây dựng dự án nhà ở là khi dự án tạm dừng do các câu hỏi về tính pháp lý của dự án hoặc quyền sử dụng đất. Việt Nam đã trải qua chiến dịch trấn áp tham nhũng và sử dụng đất trái phép làm nhà ở thương mại. Một số khu đất có dự án nhà ở tại TP HCM đã bị treo cờ đỏ vì không được giao ban đầu để làm nhà ở thương mại. Nhưng do sự tham nhũng của một số cá nhân trong chính quyền thành phố, việc phê duyệt dự án đã được trao cho các khu đất do chính phủ giao cho mục đích phi thương mại. Điều này đã khiến các dự án bị đình trệ sau khi ra mắt. Đất được giao và nắm giữ bởi các công ty liên quan của chính phủ và các sở ban ngành của thành phố hầu hết bị ảnh hưởng bởi vấn đề này.
Vấn đề với tham nhũng và vận động hành lang trong ngành bất động sản của TP.HCM diễn ra nhằm đi tắt đón đầu các thủ tục hợp lý hoặc để giải tỏa một trở ngại cản trở quá trình thực hiện một dự án. Điều này có nghĩa là khi tính pháp lý của dự án được kiểm tra, gần như chắc chắn dự án không đủ điều kiện pháp lý để triển khai, và các chủ đầu tư sẽ phải dừng dự án và chấn chỉnh với các cơ quan chức năng.
Ngoài ra, cũng có thể có các vấn đề liên quan đến việc đền bù không đầy đủ đất cho các chủ sở hữu trước đây. Đất dự án có thể được tạo thành từ nhiều thửa đất nhỏ hơn phải được bồi thường riêng lẻ trước khi chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà phát triển dự án. Một số dự án sai phạm đã được triển khai tại Thành phố Hồ Chí Minh ngay cả khi chưa giải quyết xong đền bù.
Nằm trong chiến dịch trấn áp, các dự án nhà ở đang bị tạm dừng để phục vụ công tác thanh tra, điều tra của cơ quan chức năng. Trong năm 2019, UBND TP.HCM đã cho phép 124 dự án bất động sản nhà ở tạm dừng triển khai xây dựng trở lại. Các chủ đầu tư xây dựng nhà ở của các dự án bất động sản bị đình chỉ đã có thể tiếp tục hoạt động hoặc thực hiện bước tiếp theo trong quy trình pháp lý. Tuy nhiên, 30 dự án khác vẫn chưa thể triển khai do vẫn đang bị thanh tra.
▸ Dự án ra mắt trước ngày phê duyệt 1/500
Tại TP.HCM, phần lớn các dự án nhà ở được triển khai trong giai đoạn 2010 và 2020 đã được phê duyệt 1/500 dựa trên quy hoạch chung xây dựng TP.HCM giai đoạn 2010-2025. Quy hoạch tổng thể được rà soát 5 năm một lần và quy hoạch hiện tại từ năm 2021 đến năm 2025. Quy hoạch chung xây dựng của Thành phố Hồ Chí Minh hướng dẫn việc lập chi tiết trong quy hoạch 1/2000 của từng khu đô thị và vùng lân cận cụ thể. Điều này có thể dẫn đến việc thay đổi các thành phần sử dụng đất, tăng mật độ dân số, tăng giới hạn chiều cao công trình và mật độ xây dựng, v.v.
Bằng cách chuyển sang tỷ lệ 1/2000 của khu đô thị có dự án nhà ở, các nhà phát triển có quyền lựa chọn xin phê duyệt quy hoạch tổng thể 1/500 sửa đổi để thay đổi các thông số của dự án nhà ở phù hợp với tỷ lệ 1/2000 sửa đổi. Việc thay đổi quy hoạch 1/500 thường diễn ra nếu có lợi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở về mặt kinh doanh. Ví dụ: bằng cách tăng giới hạn chiều cao của tòa nhà và diện tích sàn xây dựng, các chủ đầu tư hiện có thể tăng số lượng sản phẩm bất động sản có thể bán được. Do đó, có khả năng tăng doanh thu của họ.
Tuy nhiên, do tình trạng quan liêu và cách thức hoạt động của các cơ quan chức năng, việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng thể 1/500 có thể là một quá trình mất nhiều thời gian. Và hầu hết thời gian, các chủ đầu tư thường sẽ cố gắng tìm cửa sau để đưa ra quy trình nhằm khởi chạy dự án của họ. Một phê duyệt “nội bộ” là đủ tốt cho các chủ đầu tư tự tin có thể xử lý các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, bất kỳ thay đổi nào về nhân sự chính phủ sẽ thiết lập lại toàn bộ quy trình nếu các quy trình thích hợp không được tuân thủ. Điều này có xu hướng trì hoãn việc khởi công xây dựng ngay cả khi một dự án được mở bán.
Như với một số dự án mới hơn khác, một số chủ đầu tư thậm chí còn đi đến mức tung ra các dự án của họ trước khi được phê duyệt 1/500. Thông thường, những chủ đầu tư như vậy quá lạc quan với tiến độ phát triển dự án đã cam kết của họ và dự kiến phải có sự chậm trễ đối với tiến độ xây dựng của dự án.
▸ Thiết kế và thi công không đúng thông số đã được phê duyệt
Một vấn đề lớn hơn khiến các dự án nhà ở bị đình trệ là nhiều chủ đầu tư thử vận may bằng cách xây dựng công trình không đúng quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt. Thông thường, điều này được thực hiện để tránh phải đối mặt với sự chậm trễ về thời gian trong việc thực hiện quy trình phê duyệt thích hợp.
Những vi phạm này bao gồm cả việc xây dựng trái phép, lấn chiếm đất dành cho mục đích sử dụng công cộng. Điều này bao gồm việc mở rộng phạm vi xây dựng của khu phức hợp dự án trên khu đất được cho là dành cho đường nội bộ, công viên và các hình thức lùi sâu khác. Một vi phạm nghiêm trọng khác là xây thêm tầng vượt quy định trong quy hoạch 1/500.
Ngoài hai vi phạm phổ biến nêu trên, quy mô, bố cục của sản phẩm bất động sản được xây dựng không theo bản vẽ thi công đã nộp cũng là một hành vi vi phạm có xu hướng dễ phát hiện. Đây cũng là một nguyên nhân khiến các dự án mở bán mới bị chậm tiến độ, không được xây dựng theo đúng tiến độ.
Nếu các cơ quan chức năng kiểm tra định kỳ thì mới xác định được những vi phạm đó. Lệnh ngừng công trường sẽ được ban hành và khi điều đó xảy ra, một quá trình dài để tìm hiểu tất cả các tài liệu và thư từ thủ tục pháp lý trước đó sẽ diễn ra. Điều này sẽ dẫn đến sự chậm trễ lớn đối với dự án mới ra mắt. Và rất có thể điều này sẽ gây ra nhiều khác biệt và không tuân thủ các thủ tục pháp lý thích hợp.
▸ Dự án ra mắt trước khi hoàn thành mọi thủ tục pháp lý cần thiết
Thông thường, các chủ đầu tư bỏ qua một số bước cần thiết trong quy trình pháp lý để khởi công các dự án phù hợp với mục tiêu kinh doanh và tiến trình của họ. Các chủ đầu tư đang phải đối mặt với áp lực tài chính có xu hướng ra mắt các dự án của họ mà không đáp ứng các thủ tục pháp lý cần thiết để xúc tiến việc thu tiền từ người mua để huy động vốn nhằm mục đích duy trì sự phát triển của dự án.
Trước đó trong bài viết này, chúng tôi đã đề cập đến thủ tục và tiền đề pháp lý cần thiết mà các chủ đầu tư phải tuân thủ, trước khi đáp ứng các yêu cầu để bán một dự án mới ra mắt. Nếu chủ đầu tư nhà ở không thể tiến hành cùng với quy trình pháp lý bằng cách giải quyết các điều kiện tiên quyết để bán một cách hợp pháp một dự án sau khi “ra mắt” sớm, thì điều này sẽ khiến tiến độ và các mốc phát triển chung của dự án bị trì hoãn. Do đó, việc xây dựng dự án sẽ không diễn ra cho đến khi tất cả các điều kiện tiên quyết cần thiết được thực hiện theo thứ tự.
Các chủ đầu tư nhà ở tại TP.HCM thường có nhiều cách khác nhau để ra mắt một dự án sớm ngay cả khi chưa đáp ứng được các điều kiện tiền đề pháp lý cần thiết. Để vượt qua các quy tắc, các chủ đầu tư thường sáng tạo với các thủ tục giấy tờ đã ký với người mua. Những tài liệu như vậy được gọi với nhiều tên: Thư thỏa thuận, Thỏa thuận đảm bảo, Thư ý định, và một vài cái tên phổ biến. Nhưng có một điều chắc chắn là mọi thủ tục giấy tờ như vậy đều dựa trên cơ sở người mua có thiện chí với người bán.
▸ Lưu ý cuối cùng
Phần lớn thời gian các dự án nhà ở mới ra mắt tại TP HCM không được xây dựng theo đúng tiến độ là do một số vấn đề pháp lý được giải thích trong bài viết này. Chỉ khi các cơ quan chính phủ tương ứng quyết định xúc tiến và kết thúc các cuộc điều tra về việc quản lý yếu kém các giao dịch đất đai và xây dựng dự án. Và cũng rút ngắn quá trình phát triển dự án để phát huy hiệu quả và giảm thiểu việc các chủ đầu tư phải đi đường tắt, chỉ khi đó các dự án khởi động mới có thể hoàn thành đúng tiến độ.
Nhưng hiện nay, để quản lý tình trạng chậm thi công, các chủ đầu tư uy tín đang thông tin hiệu quả với người mua về việc chậm thi công và ưu đãi cho người mua nếu dự án chậm tiến độ đã cam kết. Những ưu đãi đó có thể là thanh toán lãi suất cho các khoản tiền đã ký gửi cho đến ngày thực hiện Hợp đồng Mua bán, trợ cấp thanh toán phí quản lý hàng tháng khi bàn giao, cho phép chấm dứt cam kết mua mà không bị phạt, v.v.
